收益率主要是成熟期项目拉起来的，深圳万象城现在一年租金，和当年建安也差不了多少了，类似青岛万象城这种成功项目，收益率我觉得是低于大多投资者预期的。
华润的数据一直是选择性披露，回报率是近期才披露的，然后项目租金明细，又不披露了（大概率多个项目租金见顶，开始看上去没成长性了）
它第一次披露回报率，我是吓了一跳，原来这么差，我就一直怀疑华润建安成本是过高的（它土地成本都很低），青岛万象城数据披露，是第一次能真实看到它的成本，确实太高了。
后边的项目，保证这么高收益率的可能性是0，而且会拉低整体回报率。
大多数人完全不懂这个行业，全靠线性推，商场这个东西，第一个租期，回报率是极低的，运营的好，第二个租期，就是第4年开始，回报率会快速上升，假如经营不好，大量换租，第二个租期，回报率也不会太好。
最赚钱的是成熟期项目，租约衔接好，中介佣金低，资本开支小，EBITDA利润率能拉到70%或者更高，这种项目才赚钱，可惜的是，行业大多项目，只能维持到50%多一点。