中海的投资物业，要求回报率是。3-6-9，就是第三年回报率3%，第6年回报率6%，第9年回报率9%，当然，这也是自欺欺人，实际大多数做不到。
但是，中海其实也不差，是国内规模最大的写字楼业主之一（主要面积规模大），就是报表，这些玩意估太高了，过于激进，就稳定性来说，我估计不差。

收益率主要是成熟期项目拉起来的，深圳万象城现在一年租金，和当年建安也差不了多少了，类似青岛万象城这种成功项目，收益率我觉得是低于大多投资者预期的。
华润的数据一直是选择性披露，回报率是近期才披露的，然后项目租金明细，又不披露了（大概率多个项目租金见顶，开始看上去没成长性了）
它第一次披露回报率，我是吓了一跳，原来这么差，我就一直怀疑华润建安成本是过高的（它土地成本都很低），青岛万象城数据披露，是第一次能真实看到它的成本，确实太高了。
后边的项目，保证这么高收益率的可能性是0，而且会拉低整体回报率。
大多数人完全不懂这个行业，全靠线性推，商场这个东西，第一个租期，回报率是极低的，运营的好，第二个租期，就是第4年开始，回报率会快速上升，假如经营不好，大量换租，第二个租期，回报率也不会太好。
最赚钱的是成熟期项目，租约衔接好，中介佣金低，资本开支小，EBITDA利润率能拉到70%或者更高，这种项目才赚钱，可惜的是，行业大多项目，只能维持到50%多一点。

中海、华润现在都是2500亿规模的有息债务，华润从19年开始上杠杆，之前负债水平还要低；
投资物业中海1900亿，华润是2600，但是对应收入中海50，华润220，写字楼回报率还是低不少，主要还是万象城太牛了

环宇城是中海未来的看点，甚至是成败的胜负手。
大量的万达/吾悦广场未来让渡的空间，只要吃掉一小半，就够估值抬升一档。
$中国海外发展(00688)$ $华润置地(01109)$ $新城控股(SH601155)$

商业地产？看看商场 甲级写字楼的空置率 未来9%到4% 自己思考吧