商业地产,地段属性很强,再就是无风险利率多高,最终核心资产的估值,不好说涨跌,上海外滩bfc,我看现在挂牌价还是10万+,假如无风险利率降更快,搞不好还会涨价,很多人没理解,货币总量是越来越多的,持有大量现金的人也很多,他们把现金变成资产的动力是很大的,现在煤炭水泥钢铁这些供给侧改革赚了大量现金的老板,都在加速买资产。
我贴一个最近挂牌的大宗资产,晶耀前滩,就是太古前滩地块的隔壁,挂牌价只有3.25万元,而外滩BFC,挂牌价高达10万元,这就是地段的差异。
嘉里和太古拿的地,成本占比里边,商办是占大头的,不管住宅利润如何,最后绝对风险回报的,是商办部分的价值,而不是有没有配套住宅盈利。
住宅重要,但是,商办更重要,这是一个简单的道理,但是只有真去算帐,才能发现这个问题。
就以前滩和外滩做对比,前滩办公挂牌价才3万多,这和成本是倒挂的,你怎么盈利,除非需求极其旺盛,但是前滩未来面临的是非核心区的天文数字般的供应。
外滩因为没法新增土地,只能存量逐渐转化,而且这种转化,政府是亏钱的,整个过程非常艰难,这也是核心区土地,设置了极高拿地门槛的原因(实际就是定向输送)
就我个人看法,这两个地段,完全不可比,潜在风险也完全不同,前滩即使3万多,也可能是泡沫,外滩可能10万是贵的,但6万,可能就到底部了,这是供需总量,和地段强度决定的。
商业地产,地段属性很强,再就是无风险利率多高,最终核心资产的估值,不好说涨跌,上海外滩bfc,我看现在挂牌价还是10万+,假如无风险利率降更快,搞不好还会涨价,很多人没理解,货币总量是越来越多的,持有大量现金的人也很多,他们把现金变成资产的动力是很大的,现在煤炭水泥钢铁这些供给侧改革赚了大量现金的老板,都在加速买资产。
现在写字楼的交易价泡沫依然大的吓死人。8块租金落到税后净利润(含折旧抵税)在6块左右,一年满打满算2190。要求5%的年化收益率,也只能估到4.38万。由于写字楼不可能一直满租,且租金是长期下跌的,4.38万都值不了。除非长期自用,否则真找不到买写字楼的经济理由。
BFC 10万卖给鬼哦。南外滩的交通极其不便,我有朋友在南外滩上班,只能坐公交。上海内环内地铁站附近空置便宜的写字楼茫茫多,干啥非要去没地铁的地方?金陵东路地段比BFC好一点,离豫园站不算太远
BFC 10万卖给鬼哦。南外滩的交通极其不便,我有朋友在南外滩上班,只能坐公交。上海内环内地铁站附近空置便宜的写字楼茫茫多,干啥非要去没地铁的地方?金陵东路地段比BFC好一点,离豫园站不算太远
不知@jiancai 兄怎么看$中国国贸(SH600007)$ ,好久没看你点评了
金陵东路是古建筑风貌保护的地方,你以为只有拿地成本,那边开发是要维持原有建筑风貌的,不是你想做啥样做啥样。古建筑的翻新和维护成本很大的,而且业态限制很多。没你想的那么好。那块地很多年前我们公司就做过,到现在都还烂在那。
本来想买太古的,一看要在西安和上海开新项目,果断放弃。
要不就是管理层一点逼数都没有,要不就是吃回扣不诚实,无论怎样都要少碰
翠湖五期隔壁的超高写字楼,马上建好,不知道租给谁
嗯,这应该是集团的,最近股份公司卖了东方广场一期
这两个价格差异有一部分的面积因素
转
价值在于,历史沉淀形成的,一线城市核心区域核心地段,而不是人为制造的