| 发布于: | 雪球 | 回复：0 | 喜欢：0 |
我说的是恒大很可能资不抵债，没说融创。融创土地质量好很多，另外老孙执行力很强（我认为配股是对的，融创不配股更危险），会比恒大好很多。所以融创能否挺过来我看不懂，不敢做多也不敢做空。
你说的融创有那么多项目，卖掉几个就能先熬过来等政策反转，可问题就是你说的，国企买家自身负债率也高，市场信任无非是因为是国企而已（这就是为何相比国企我更看好港企，之前接盘顺驰的就是港企路劲），没那么好卖。既然你都知道没那么好卖，那我说的有啥错？按你说的只要卖几个项目就能挺过来，那恒大新力花样年这些为何不卖？能卖早就做了。融创也早就卖了而不是配股了。
真正资产能够卖掉还卖个好价格的，是市值只打五四折的英皇国际，而不是打八九折的融创，理论再多有啥用，和事实相违背。等融创真的卖出个几百亿资产（相对于融创的体量，卖几百亿比例还是比英皇少）而且价格好，那你的逻辑才能通。别扯啥买方三条红线这类，为啥同样的时间英皇能卖掉融创卖不掉？融创又不是不缺钱。说穿了还是资产质量没有英皇优质嘛。
最后，融创的债券打了很多折扣，债权优先于股权，请问如果要赌融创反转，为何不考虑融创债券呢？
Anyway，怕说的不清楚，再回一个正经点的吧
1、现金更安全。可以查一下ROE，如何能在保证尽量安全的前提下赚更多的钱，预判市场情况该加杠杆的时候蒙眼狂奔，该降杠杆的时候断臂求生，这是最令人钦佩的管理层。
2、因为一个是原材料，一个是产成品，原材料按产成品估值再打折，而且对象只能是同业，所以压价。当然地段也是个决定性因素，香港地小钱多，金融发达，武汉鸟不拉屎的一个山一个湖，没人开发一辈子产生不了经济价值。
3、不知道你的具体意思是什么。我猜你说的是融创85%负债率，0.3pb，相当于九折，英皇我不了解，假设没负债，100块资产，卖了55，所以那样回的。
估计你做股票不长，对财务也知之不详，送你一句话：知之为知之，不知为不知，是知也。
知道自己知道和知道自己不知道大概率会赚钱，而不知道自己不知道是大多数长期投资者亏损的来源。
恰恰相反，对于英皇这种收租股而言，经营现金流是租金，相对而言稳定很多。而融创是快周转股啊，收租类物业占比很小，经营现金流是卖房收入，恰恰是和房价强相关的。事实上这几年除了上海深圳杭州等少数地方，多数地区的房价是下跌的，所以考虑快周转地产股的经营性现金流能不考虑房价么？拿房价的涨跌例子就是针对快周转公司的。所以谁的自由现金流更稳定呢？这还是基于两者都能永续经营的基础上，事实上英皇作为一个融资成本二点几的公司，不永续那需要外星人攻打地球这种黑天鹅。融创能否永续谁也不敢打包票吧，就算永续，未来还能够像以前一样五倍十倍杠杆快周转么？生存下来未知，假设生存下来后规模未知，房价未知，土地储备未知，未来现金流如何推断呢？
四一折或许有一些特殊因素，但就算没有，说融创能够相对于财务报表账面值不打折卖出资产，显然很难做到，否则能卖早卖了，还会暴各种负面新闻么？既然英皇可以不打折或大幅溢价卖资产还卖了很多，融创卖的少而且打很多折（没有你说的特殊因素也不可能卖到八折吧？难道特殊因素能够折价一半？），这资产质量还需要洗地么。
最后声明一下，英皇是个不知名的小公司，之所以拿他来对比是因为最近刚好在卖资产。如果觉得拿英皇不配和融创这种知名公司比，我也不争论，换成新鸿基，恒基，长实地产，新世界等港资头部公司来比也可以。算算总资产折扣率（估值水平）和经营的稳定性（风险水平），就一目了然了。
DCF我仍然认为是区分英皇和融创估值的根本因素，比如您说的郑州房产举例，经营现金流只有4w，只要他不卖出房产，300w仍然只是“账面回报”。pe当然也对，但您可以去看一下内房权益法入账的投资和公允价值变动损益这两个科目，虽然融创会有些重新估值的手段（这点我也不喜欢），但也不是所有土储都按这个估值，核心利润300亿左右，仍然是卖出结算后的利润（这里面没有账面回报）。dcf虽然不好预测，但融创每年统计的小六千亿的销售是实打实的，如果没有躺平，这块大概率不会骤降的。
至于41折的武汉一江源，我也大概看了一下，项目已经卖了两年了，回款大概五十亿左右（住宅全口径），70亿的地，剩余可售只有四五栋楼还有一大片商地。大概说一下卖项目的折扣，比如20年底华夏幸福嘉兴南湖10亿拿地，21年初卖给融创谈判估值15亿（可售货值折现加自持的总估值），水的很。还有比如泰禾，你看他院子和商业的价格，简直离大谱，这也是他资产处置不顺的原因。
是啊，站在$融创中国(01918)$ 股东的角度，高价买回来的股票，即使归零对方也只是八五折，割肉割不动了。站在潜在买家的角度，融创的资产八五折买也未必便宜，那我大不了就不买呗，我还想等更便宜的价格，无论如何市场上有别家暴雷公司资产可以选，还有打折的融创债券买，干嘛八五折买你资产？至于你说你的成本有多高那是你的事情，和我有啥关系？所以融创这段时间没怎么卖出过资产，因为卖方有处置效应和禀赋效应，买方想等捡死鱼，价格谈不拢，卖不掉。现金流快断了只能十元配股了。
燕郊房子跌了一半，有很多房东愿意首付归零卖房，说买家帮他还贷就行，和地产股的零pb承债式收购原理相同（最近蓝光就出过一个案例），但卖出去了吗？当买家傻啊，三百万的房子首付只有一百万，还有两百万银行贷款，而市场价才150万的话，买家干嘛多花50万？融创资产未必已经跌了一半，但原理类似。
就是像那个打坐的罗汉说的一样，低价卖掉部分资产断尾求生，老孙一看，买家只愿意五折，而十元的股票却相当于打了八九折，而且还可以买上拿到钱周转，那还是配股损失小一些，所以就配股了呗。
未来还会不会配股呢？要看融创还缺不缺钱吧，缺钱了打八八折、八七折（对应股价八元，七元等，六元）继续配，还是比打五折六折七折卖资产划算啊。
这个不针对融创，所有高负债现金流紧张的公司都存在这个风险，融创只是举例。不配股行不行？佳兆业花样年奥园等跌的不比融创少，说不定人家想配股还没人要，心里羡慕融创可以配股圈钱呢。$万科A(SZ000002)$ $碧桂园(02007)$
有人说英皇国际没听说过？
OK，那就看看$新鸿基地产(00016)$ ，市值超过所有内房，总不是默默无闻的小公司吧？总资产负债率24%，pb0.46，同等地段新鸿基的房子溢价明显，这个产品力是香港人公认的而不是融创粉吹的。每年两百亿多亿的租金收入哦。新鸿基的折扣率为0.24+0.76*0.46=0.5896，不到六折。
大家在争论融创能否活下来，可是有人会争论新鸿基能否活下来吗？但融创九折新鸿基六折，说融创低估的人出来走几步？
1.去年上半年果断高价拿地，今年果断割肉，这个叫有好事？好吧，确实有魄力，毕竟你这个融创小股东高兴就好。
2.不要拿香港武汉作为资产质量的借口，好像是别人强迫融创去武汉拿地王似的。其实根本就不是城市的问题（地域黑有啥意思），而是快周转的必然结果，好的地段早就没地了，只能去差的地方抢地王刷销量，碰到危机当然卖不上价。这就是融创粉口中的一二线优质土储，吹牛不上税，首创和武汉城建愿意拿多少钱买，融创愿意多少钱卖戳破了牛皮。
3.融创总资产的百分之八十五是负债，pb0.3只是对剩下的百分之十五的部分打折。没降低负债之前，总资产折扣率不会下降。
我懂不懂会计或个人情况如何跟融创的真实价值无关，你对我个人猜测基本全是错的，而且客观讨论股票就行了，上升到人生攻击有啥意义呢？如果你认为融创不是九折而是三折，可以融创回购啊，花三元买十元的资产多好，而不是现在来配股对不？你那么懂会计，说说为啥老孙愿意把十元的资产三元贱卖呗（怎么不见港资地产股贱卖股票？）？
说实话我觉得我是愿意讨论的，但如果是预设立场的辩论没有意义。我的观点已经列明，你认为融创好，那你继续，毕竟是你的钱，我无所谓。