| 发布于: | 雪球 | 回复：0 | 喜欢：0 |
流通性危机来了，公司就要卖。这个道理大家都懂，谁能不知道呢，不用解释。
现在的问题是，第一为何有流通性危机的是高负债公司而不是低负债公司，高负债和低负债哪个更安全？第二同样是卖，为何融创资产要打很大折扣而英皇不用，按你的说法打四折卖的是配套商业所以卖不上价，可是问题是英皇卖的不也是商铺吗，人家怎么就能做到不打折？按总资产的比例来说英皇卖的比融创多多了，如何能够得出融创资产质量比得上英皇的结论？第三是为何风险大资产较差的融创打九折，风险小资产较好的英皇才打五五折？
这三个问题没啥好回避的。
从来没有说你买的不好，都挺好。
如果你懂一点点企业经营估计就不会问这种问题了，为什么卖？因为现金流。现金流是企业的血，正常情况下1600亿现金可以有500亿强监管，如果加上一些融资（监管账户里的钱再融资），现金储备甚至可以到1300亿，现在非受限估计最多六七百亿，这还是处置资产回款300亿的结果，各方还需要运营费用，施工费用等等需要支付，这是储备，应对更差的情况。
三道红线总不会是管理部门拍脑袋想象的吧，其中之一就是现金短债比，如果一个普通人可能想账上有现金，提前把债还了呗，不然还得付利息，万科账上有1900亿，有息负债只有3000多亿，其实也可以早点还了（我看不到五千多亿应付款）。
不是说房价不会跌，是不会像你说的大规模的全国性急跌30%以上，甚至城市均价跌5%就会有紧急的政策予以支撑，这就是我投资全国性房企的底气，而甭管是央行还是住建还有很多“小工具”没有拿出来，信贷对民营房企还是闭门谢客，最差的情况也就这样了吧（单指融资和政策环境，不谈销售）。
$融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$
房价不会跌？都已经跌这么久了。
假如真能只靠不拿地和正常销售就能活，那融创干嘛要四折卖资产，0.3pb配股（其实是总资产折扣率九折，不过反正多数人认为是三折，那就当三折吧）？投资不能靠自己拍脑袋想象或是根据自己的逻辑推理，要看公司怎么做，事实就已经这样摆在眼前了，应该是找找自己逻辑哪里有偏差。
最后，就算你说的对，融创能够活下来，那我五五折买保证能够活下来，资产质量远好于融创的英皇国际不行么，干嘛要九折买勉强活下来的融创呢？英皇需要反复证明自己能够活下来吗？唯一的理由，不就是博融创弹性高吧，好比如真能买到最低点附近，反弹一下就有百分之二十的收益。但这也要看看前段时间跌了多少啊。
两种商业模式，一个是种地的农民，一个是等果树结果的果农，但农民有良田五百亩，果农只守着一棵树，而且农民闲暇时的还在一亩地里种了一排果树。
那么看看果树里有什么呢？服务，280亿市值，融创7成股份，万达商管价值大几十亿的股份，商业商办酒店文旅几十个。
有风险吗，有。风险大么，大。便宜么，便宜。任何商业物业都是需要培育的，可能不会像九龙仓这个收租佬这么富裕，但香港也不是一天建成的。
最后，认真回复你一下，资产价格不会普跌暴跌，更不能急跌普跌暴跌，我说的是住宅，也就是融创的销售端，只要保持每月两三百亿销售数据，不拿地，即使不融资不出一年融创也能活的很好。
英皇还没卖啊，你去看看过去两年的公告它卖了多少资产，按总资产的比例来说比融创卖的多太多了。而且关键是卖价要不就是大幅高于财务报表价格，要不就是和财务报表持平，融创现在很难做到这一点，否则早卖了，价格也不会是四一折这种骨折价，这说明资产质量的差距。
pb这个指标虽不全面，没有考虑负债，资产质量，负债结构等重要信息，但对于地产这种强周期股来说，真的比pe靠谱多了。举个生活中的例子，我在某二线城市（比如说郑州吧）有三套房子，16年房价大涨，我的房子总共升值了三百万，而我房子总价升值后市值九百万，但我是首付三百万，银行贷款三百万（总价六百万）。这三套房子我出租，租金共六万，扣除装修折旧，中介费，家具置换等等剩四万，所以我的年度总盈利为304万，而市值是六百万（房产市值九百万减银行贷款三百万），所以pe不到两倍。按一些人的逻辑，是不是严重低估，变态低估？所以就要重仓甚至杠杆买入2016年郑州上涨后的房子呢？我想即使是知识程度有限的家庭妇女大妈，也不会犯如此低级的错误吧。郑州后续这两年的走势很好的说明了这些不到两倍pe变态低估买入的‘价值投资者’的后果。
相反，假如一个投资者，即使不懂看负债和资产质量，按pb买，比如说上面说的郑州房产，一七年的时候按三折pb买入，也就是净资产的六百万乘以0.3等于180万，再承担三百万的负债，总价480万买入郑州房子，现在亏不亏不清楚，至少能够比看pe亏的少很多。
至于你说的未来现金流，这个当然是最好的指标，但很遗憾没有人类能够预测未来，没有人在几年前的时候能够预测到这两年的zc，疫情等至关重要的因素，所以根据自己几年前推断出的自由现金流买股，很有可能会亏的很惨，因为他们误以为自己作为人类，也能预测未来，这个是要付出代价的。$融创中国(01918)$ $中国平安(SH601318)$ $万科A(SZ000002)$
所以，pb只是估值的一种手段，还要看pe，或者用DCF方法估值靠谱点。英皇再牛，他又不卖，现金流奇差都不卖核心资产。
举俩例子，一是SOHO中国，资产够核心吧，也早就想跑了，但账面pb只有0.2，未来现金流租金只有十来亿，他还有卖资产的动作，20年6.52亿资产出售。
第二个是有非常多核心资产的世茂，算半暴雷吧，各种核心地段酒店商业，他怎么不处理呢，散售和整售差别很大，散售有议价权而且规模房企项目多可以有持续且庞大的现金回流，更平滑，整售是一单一议，议价难，成交更难。
前面看你好像也是博士，不知道你经营没经营过企业，一个同样100亿资产，每年经营现金流50亿和每年经营现金流1亿的企业能一样估值吗，哪个从经营层面获得银行贷款更容易？
Pb是个特别容易看的指标，价值投资也很喜欢看这个，巴的失败案例不多，纺织厂算一个，虽然不尽相同，但还是希望综合多个指标，尤其是dcf，当然融创一旦暴雷销售肯定遇阻，dcf就不适用了。
1 是总资产，其中0.85是负债，0.15是净资产对吗？
那0.35的PB，是对应净资产来的，0.15*0.35=0.0525是股价？
0.85+0.15*0.35=0.9025是什么？
其实论资产质量，英皇国际能够以大于等于账面值的价格卖出资产，融创只能以大幅折扣价格（网上有截图说是四一折，就算是假的，割肉也是必须的）卖资产，谁的资产更好不言而喻。
论融资难易度，英皇的融资成本不到百分之三，融创债券价格大涨后还只有五十多元，依然无法发债融资，哪天能够发的出利率百分之十三的债券，那将是一个伟大的胜利。双方活下来的概率完全不一样。
论估值，融创pb超过0.3，考虑负债后真实折扣率超过九折，英皇pb0.13，考虑负债后的真实折扣率不到五五折。
但价值只能对长期股价有影响，短线还是看资金流动，融创有所谓的利好消息，有大量空头回补放烟花，英皇没有只能看融创会所嫩模，这也是没办法的事情。
$融创中国(01918)$ 这两天股价从跌破8.848反弹了超过百分之二十，但总资产折扣率也只是从0.89升回了0.91都不到而已。由于负债率太高，pb升百分之二十或降百分之二十影响都不是很大了。如果局面好转，pb从最低的0.3升到0.6，那么总资产折扣率为0.85+0.15*0.6=0.94，九四折也就是比最低点的八九折上升了半折而已。所以融创股票波动超大，是赌的好工具。