房子又不是一次性用品,卖出去了就不算"供给"了吗? “需求”会一直持续吗? 不要拿快消的公式套地产。 现在库存和2011年持平,2011年总人口和现在基本持平,而城市化率、人均居住面积、住房自由率是什么情况? 当时的需求比现在强N倍好吧..现在还和2011持平不是泡沫很大吗?
那列老陈自己现在已经改成待售现房了,但估计没人能注意到,统计局数据写的就是待售面积。但是统计局官网有这么一句注释:
所以这个商品房待售面积就是现房库存,现房库存和商品房库存能一样么?但这个数确实是在增加的,因为保交楼把很多期房变成现房了,仅此而已,什么也不能说明。商品房库存大头肯定是期房啊,期房比现房能多3-5倍呢。
那么实际期房+现房的库存是多少呢,@开心羊羊 在老陈的评论区po了一张图。
这里的广义库存是历年新开工-销售总和的差值,才是真正客观的库存,也就是盖的房子-卖的房子。这里可以看出,我国房地产新房的库存,在2014年达到巅峰,28亿平,上一轮涨价去库存后,在2017年达到低点,23亿平,那几年明显库存不足,房价暴涨。地产公司开始新周期后狂盖房后,在2020年再次达到高点27亿平,但低于2014年。随后就是持续4年的大衰退,到今年3月末只剩19亿平了。19亿平库存是什么水平?2011年的水平。我们的房地产业已经到退回2011年了老铁们,不是2015年,是2011年!所以其实真没啥库存了,现在房价下跌主要是存量二手房的原因。但二手房质量和新房是没法比的,而且不停的在被拆迁,过去几十年的二手房和现在的改善型大平层是一种东西么?大家心里有杆秤的。
说完了库存,再就是在建规模那一列,从年初的46亿平到现在的48亿平看似在增长,其实是不对的,因为竣工备案集中在年底,你们前几年看年底在建规模都是1月比12月直接少10亿平,所以明年一样。其实在建工地也是越来越少的!
其实,从老陈这个表上这两年新开工数据和销售数据就可以看出来,一直在去库存,从高点已经去了8亿平!还在加速去。
按照经济学规律,库存减少说明供给<需求,也就是供不应求,但这种供不应求并未导致价格上涨,房价依然在下跌。那么我分析,主要是由于二手存量影响,还有就是情绪影响,我们对房价的信心已经到冰点了。
说完了,我并不是说要得出房价短期会涨的结论,只是想说,库存确实很少,而且还在快速减少,而且因为房企不拿地,未来2-3年库存依然会持续减少。至于在这个事实基础上,大家怎么判断房价走势,会不会在今年见底回升,我反正不乐观,但从数据看确实可能会突然爆发,随意吧。
房子又不是一次性用品,卖出去了就不算"供给"了吗? “需求”会一直持续吗? 不要拿快消的公式套地产。 现在库存和2011年持平,2011年总人口和现在基本持平,而城市化率、人均居住面积、住房自由率是什么情况? 当时的需求比现在强N倍好吧..现在还和2011持平不是泡沫很大吗?
明年房地产复苏那岂不是万科死不了?
再跌跌,让更多有需要有能力的老百姓上车,是好事。2025年供需格局达到一个新的均衡点。
我作为新城老股民,当前还有100股留作纪念,我想说,新城能活过来,但是行业说反转,为时尚早。现在最大的问题是人们手里没钱了,以及未来收入的不确定性。去年到今年一年,滴滴司机由700到1300w,什么概念
个人感觉随时起爆加速去库存这就是双击,等待更强有力的政策
还是搬运一下吧, 确实图表也是需要解读的,否则不好理解。$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$
房地产持股体验太差了,哪怕是拿着新城发展,除非是高抛低吸不断做波段,每年每月每次都是一涨就奶,一奶就崩,崩完之后,那些阿猫阿狗又鸦雀无声了
个人理解,广义库存也是不全面的,这里面存在三个问题:一是没有涵盖开发商手上未开发的地块。二是忽略了大量的无效库存。三是2014年以前新开工面积长期高于销售面积,这很有可能是统计口径的问题,新开工面积不仅含可售面积,还包括不可售的。这就意味着虽然24年和11年一样都是19亿平的差额,但实际可售面积是远低于11年的。
艾玛,南哥,我都不好意思给你跪下了,到底是给你跪下,还是给你跪下,还是明天继续跌呢,你一发文,就跌,哎
赞一个,学习了。看来要把每个概念都要弄清楚很重要,只是不清楚为啥统计局放出来的是这个数据?不按照已完工+期房来统计库存?