1：房地产行业经过连续三年下跌，房价普遍跌幅超过30%，而今年集中结算的是21年的高价地，毛利率大幅下降，加上万科低价处置了一些库存现房和办公公寓，加上一些大类资产处置，以及一些项目的计提，这个亏损幅度并不多，按照当前的股价，市场认为万科的资产减值至少是1000亿才合理，这点亏损相对于股价跌幅非常偏低，我反而觉得计提少了，应该一次性计提200亿轻装上阵。即便计提200亿，相对于万科2500亿的净资产也是不值一提。
2：万科的融资现金流回归正常，金融机构力挺万科，上半年融资600亿，偿还500亿，融资现金流充足，金融机构对万科的担忧下降。
3：库存处置力度加大，上半年处置了200多亿现房库存还有100多亿办公公寓，库存结构更加健康。当前万科权益在建可售未售库存已经不足2000亿，里面还有接近一半是22年后的项目，按照当前节奏，未来一年出清，潜在减值损失不大。
4：万科经营现金流融资现金流叠加资产处置，上半年现金流已经非常健康，减值不影响现金流。
5：万科积极推动开发业务良性运转，通过协议拿地，积极参加旧改，提升综合开发能力方面推动开发业务安全有序恢复，上半年拿了沈阳以及上海深圳等旧改地块。
6：今年是房地产行业最困难的一年，当前市场仍然继续下行，叠加今年结算21年高价地，大家利润都不好看，但是明年开始有22年项目开始进入结算，可以平滑利润，万科已售22 23年项目结算毛利率18%，相比当前结算毛利润大幅提升。
7：管理层增持2亿元，代表的是管理层的态度和股东攻克艰难的决心。
总之，房地产结算的滞后性，代表了报表仅仅反应的是过去甚至2年前的经营成果，即便如此相对于股价下跌也是低于预期的，当前不应该过于悲观。
对于万科来说，当前更应该关注的是经营业务的良性运转情况，经营现金流回款情况，融资现金流稳定情况，当前无论是经营还是融资，万科都比年初好转了很多了，最坏的情况大概率已经过去了。
$万科企业(02202)$