| 发布于: | 雪球 | 回复：21 | 喜欢：1 |
文章很好，大家的分析讨论很精彩，学习了。说到最终就是这个退出问题了。华侨城赚的钱，都沉积在这些主题公园、土地和物业等等上了。这些东西帐面上是有大幅升值了，但怎么变现是个问题，总不能每个股东分东西。土地和物业是承载公司财富的载体，也是社会财富的载体。土地升值了，公司买地付出的也高了。有一天不要买了，自由现金流产生了，分红给股东。分多少？取决于运营这些资产的盈利能力，以及运营期限。卖掉？不知道容不容易卖掉，要是以后升值很高了，产出不高很难卖掉，就不是好资产了。所以有位老师总是谈资产升值很多了还是按原来价值计入并折旧，重置价值有一定参考意义，并不等同于价值我认为。
看了各位老师的分析我觉得这个股票太复杂了，很难搞清。但确实很低估是事实。我还是希望能多分红，这个是实实在在的，拿到手的钱不会有假。也同时证明它的盈利能力和自由现金流的充沛。
个人的一点想法。文化程度很低，表达不好，抱歉了。
20年后华侨城积累了大量的经营性物业。就像深圳华侨城片区一样。
其实，思考到终极就是房地产公司赚的钱最终会去到哪里，如果到了不需要房地产增量开发的时候，即不需要增量投入的时候，把赚到的钱分给股东就是了
您可能误解我的意思了。按照收支对应的原则，应该用13-18年的销售收入，减去10-15年的对应的成本支出。因为房地产行业产品生产周期长，华侨城大概为三年。
18年买地的钱，可能是21年才能销售回款。
实际上是您把现金流的理解片面化了，房地产行业的特点是生产周期超过一年，而您的现金流是按年编制的。如果华侨城用十年来考虑其现金流就明白多了。这样十年的投入和十年的产出基本上能够对应，易于看清楚。唐朝是财务专家，有时会被数字迷惑。
可以这样来分析华侨城的现金流：从09年开始计算，一直计算到15年，看总计投入了多少资金，再从12年开始计算到18年，看总计产出了多少资金，相减便可得到6年的现金流。财务核算也是要求成本和收入的一一对应的。