希玛拉雅 的讨论

我的意思是华侨城的收入、支出不均衡，不能简单化的看待报表现金流，需要调整为结合现实

自由现金流是在经营活动现金流的基础上考虑了资本性支出和股息支出，也就是自由现金流量先去考虑经营活动现金流量净额。 我们来看一下华侨城2013年至2018年三季度近6年的经营活动产生的现金流量净额，经营活动产生的现金流量净额分别为+71.98亿,-25.88亿，-18.72亿，+44.04亿、-77.00亿和-206.9亿,也就是剔除2018年三季度，五年累计也是为负，更何况是自由现金流。@希玛拉雅

引入现金流的目的是维护利润的真实性的。恒大融创近两年现金流好不代表以后都好，很明显的例子是他们前两年现金流差现在现金流却很好。

老巴讲现金流是强调两个问题：一是不能靠赊欠去增加虚假的销售收入，而是不能把赚到的钱大部分又投入到固定资产以维持竞争力。这两种情况的利润是不真实的。

我为什么把收入和支出错开了3年，因为华侨城的产品生产周期大慨是三年。

可能是因为万科现在一年拿地的支出和2年前一年拿地的支出相差不大吧。

我不大同意说房地产的自由现金流都差的看法，例如万科其实自由现金流很充足，存货在资产的比例不大。但的确房地产的公司现金流紧一些，主要是购买土地占用大。但我不知道如何估算房地产的自由现金流，因此用现金流折价估计内在价值不适合房地产公司，但我还没想明白这个问题。

一看就是读过军长书的 [笑哭][笑哭] 现在的利润也是扭曲的 大量项目没结算但是成本支出巨大

土地在房地产开发企业不应算作资本开支应该列入原材料或者存货。          自由现金流是在经营活动现金流的基础上考虑了资本性支出和股息支出。         而房地产开发企业的经营活动现金流特别在扩张时期因为需要购买土地而很少甚至基本为负，所以造成自由现金流量少的情况这些并不是资本性支出的原因。     唐朝曾对房地产开发企业这样描述过：“现金买地—建房卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地—建房卖出换回现金—拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地……周而复始，最终留给股东的，究竟会是一大堆现金，还是一大片荒地？一直没想明白，十年后，二十年后，房地产企业的终极形态究竟是什么样子呢？”

这个我还专门写了一篇文章“浅析造成房地产企业低估值的几个痛点”。