独家发布：以父之名，最好的历史大周期，中国房地产行业30年风云，中央政府与地方政府长期博弈，以及土地财政回顾 - 2018年5月房企数据全方位大对比
一表速览
2018年5月房企流量销售排名表
2018年5月房企流量销售同比增长表
2018年5月房企权益销售排名表
2018年5月房企权益销售同比增长表
2018年1-5月房企流量销售排名表
2018年1-5月房企流量销售同比增长表
2018年1-5月房企权益销售排名表
2018年1-5月房企权益销售同比增长表
2017年1-5月流量销量对17年全年流量销量占比表（可作不同房企间推盘节奏判断参考）
2018年1-5月权益销售占比2017年全年权益同比增长表（已确认销售占比17年对比情况）
2018年1-5月销售对比2018全年对外销售目标完成率
2018年1-5月房企平均销售单价排名表
NPS(TTM) 房企市值/最近12个月滚动权益销量
数据阅览，均可点击放大查看
1. 2018年5月房企流量销售排名表
2. 2018年5月房企流量销售同比增长表
3. 2018年5月房企权益销售排名表
4. 2018年5月房企权益销售同比增长表
5. 2018年1-5月房企流量销售排名表
6. 2018年1-5月房企流量销售同比增长表
7. 2018年1-5月房企权益销售排名表
8. 2018年1-5月房企权益销售同比增长表
9. 2017年1-5月流量销量对17年全年流量销量占比表（可作不同房企间推盘节奏判断参考）
10. 2018年1-5月权益销售占比2017年全年权益同比增长表（已确认销售占比17年对比情况）
11. 2018年1-5月销售对比2018全年对外销售目标完成率
12. 2018年1-5月房企平均销售单价排名表
13. NPS(TTM) 房企市值/最近12个月滚动权益销量
每家房企获取预售证的情况，土地储备状况，货值结构，供货安排，推盘节奏都会不一样，仅作纯数据梳理，方便一表查看。
注：下列数据表格后有分析文章。
- 中指院
- 克而瑞
- 亿翰
4月24日另一篇文章写下的一段小前言。
2008年，中国GDP为31.40万亿元，总债务比GDP 约为148%，债务规模（政府部门+居民部门+非金融企业部门）约为47.28万亿，M2规模为47.52万亿，商品房销售总额为2.41万亿。
2017年，中国GDP为82.71万亿元，总债务比GDP 约为265%，债务规模（政府部门+居民部门+非金融企业部门）约为219.18万亿，M2规模为167.68万亿，商品房销售总额为13.37万亿。
10年间，GDP规模增长51.31万亿，债务规模增长约171.9万亿，M2规模增长120.16万亿，商品房销售总额增长10.96万亿。
注：我国财政整体包含四大项预算，一是一般公共预算；二是政府性基金预算；三是国有资本经营预算；四是社会保险基金预算。其中，国有资本经营预算相对占比较小，而社会保险基金预算账目则水深莫测。（2017年全国一般公共预算收入为172567亿元，全国政府性基金预算收入为61462亿元，全国国有资本经营预算收入2579亿元，）。考虑到中央政府与地方政府实际日常财政运营状况，采用官方口径的一般公共预算与政府性基金预算作为狭义财政收入与支出口径。（财政部政务信息平台，于2012年及之后年份提供全国政府性基金预算收支情况，于2015年及之后提供国有资本经营预算收支情况）
过去，现在，将来。
我们先开启历史广角，对中国房地产行业30年政策与发展变迁做一个简单回顾。
1980年，邓小平发表重要讲话首次提出中国要适应经济发展、进行住房制度改革， 并初步设想房地产商品化的发展。
1981年，深圳、广州首推商品房开发试点，此前国内的房地产开发仅限于企事业单位为职工兴建的福利住宅。
1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》城市房地产管理的母法出台，对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构、房地产权属登记管理、法律责任等都做了明确的规定，是第一次以法律形式对城市房地产管理做出了明确系统的规定，是中国房地产成熟的标志性法律文件。后续《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 出台，内容包括把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。进一步推进了房改全面实施与综合配套改革阶段。 同年另一个重要的文件，《城市商品房预售管理办法》的颁布开始建立商品房预售许可制度。
1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，简称23号文，第二条规定：“深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。同时决定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上走下历史舞台。宣告了福利分房制度的终结和新的商品住房制度大浪潮的开始。
2002年，国土资源部要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对中国财政与经济造成深远影响的中国土地招拍挂制度正式上路。2003年，国务院明确房地产业是国民经济的支柱产业。房地产行业全产业链自2003年起，开始成为中国地方财政的最重要财源基石与中国经济周期的发动机，2004年中国商品房销售总额首次迈入1万亿大关。
2000年后，全国商品房销售总盘，只有2个年份出现同比下滑情况，分为别2008年（-18.69%）与2014年（-6.31%）。这两年也是房地产行业整体记忆的悲鸣时刻，这中间伴随着自1994年分税制改革后地方政府与中央政府的长期博弈（和谐社会，本篇暂不展开），从中央执政政策角度上看，看似短期系列调控与利空政策成功压制了房地产行业，但第二年的政府财政赤字数据在身体上非常诚实，都会出现数倍大跃升的情况。（2008年狭义财政赤字为1262亿元，2009年狭义财政赤字为7397亿；2014年狭义财政赤字为8607亿，2015年狭义财政赤字为23585亿，并且2018年会继续维持高赤字规模）。毕竟人民币资产锚并非依靠政府财政收支，家有印刷机，赤字大国常年一直任性。（人民币以美元外汇为锚，美元以美债为锚，美债以美国政府的财政收入为锚。当前世界货币体系的信用基础，就是建立在美债无风险这一假设之上。中国人民银行的资产负债表中，资产端占比最大的项目是外汇。所以，人民币的发行，90%是通过外汇占款的形式。也就是说，我们所持有的人民币，它的购买力，源于我国央行的信用，央行的信用，源于央行的资产，央行所持有的资产，主要是外汇储备）。而大金融地产行业，是中国经济周期的发动机与策源地。房地产全产业链占中国GDP 33%，而中国房地产与相关行业就业人口接近1亿之众。中国房地产行业的长期健康发展，对于中国财政健康、经济发展、居民财富增长都具有显著性的带动效用。
2015年央妈展开的一系列降准降息操作，打开了资本市场与资金市场寂寞已久的水闸。权益类市场的那场千万众入市，迎接市梦率的资金大水牛狂欢与高潮后的一地狼藉，暂且按下不表。（2018年的债务偿还洪峰期亦与此相关，阶段性影响了市场对于地产龙头集团的认知与情绪。同时楼继伟未能完成的心愿，财政硬约束也在2018年搬上了台面。已卸任的小川行长所布局的打破刚性兑付，推动表内利率市场化亦在继续进行中。刘鹤的控制影子银行，表外转表内，打击通道业务，降杠杆任务进展的如火如荼，但4.23政治局会议定调中，强力降杠杆任务被阶段性换跑道）。另一边房地产市场在经历了2014年行业哀鸿遍野的惨烈一年后（2014年全国商品房销售额7.63万亿，同比下滑6.31%），惊魂未定。许多房企掌门心态开始走向保守并逐步开始退出市场，错过了最好的行业并购整合与土储货值扩张的时间窗口。房地产行业的历史分野于2015年开始酝酿（地产资金利率环境改善，房地产行业放松政策开始陆续出台），而在2016年开始正式进入地产供给侧改革周期的全面大洗牌（2016年全国商品房销售额11.76万亿，同比增长34.77%，同时Top40地产龙头集团行业集中化开始加速，市占率首次突破30%，达到32.57%），借助逆周期时的大杠杆运作，恒大许家印，碧桂园杨国强，融创孙宏斌，成为了新的行业领军人。
2017年是中国房地产行业又一个史上最严厉调控年，中央与地方调控政策密集出台。但是地产销售总盘与Top40龙头集团的销售、利润再次创下史上新高。这个本质变化，是在于地产供给侧改革大周期的开启，无论是融资渠道收缩，招拍挂资质门槛提高，还是政府限价控市，都是地产供给侧改革的核心要素。实质要形成的结果，便是数千家中小房企加速市场出清，房地产市场总盘的规模与利润加速向龙头50强集团集中（2017年全国商品房销售额13.37万亿，Top40地产龙头集团市占率大幅提升为42.68%）。
改变思维，地产供给侧改革历史大周期，史上最严厉，史上最利好（与钢铁、煤炭、水泥行业一样，行业处于供给侧改革严厉调控中，造成中小产能加速出清，行业龙头集团加速规模与利润集中）。
而2018年开始，中央政府与地方政府又一轮精彩博弈上演。各地频繁出台引入人才落户政策，背后的硬逻辑是地方政府财政状况，恶化程度严重，地方融资平台到了偿债洪峰。地方政府层面以引入人才而绕道放松房地产市场政策，这既是人才的抢夺大战，也是财源的抢夺大战。
实际情况，2018年全国1-4月商品房销售额增长9%，土地出让金17958亿元，继续高速增长40.7%（2017年，国有土地使用权出让收入52059亿元，创下历史新高，同比增长40.7%）。年初判断18年全国销售总盘14万亿，同时Top40集团市占率进一步上升至53%左右。
由于土地财政制度的根本性制度设计并没有改变（房价水平取决于供应与需求两端，为了积极维持土地财政制度，中国每年的住宅土地供应量都被严格限制，与之伴随的还有户籍制度与土地双轨制度），从官方有效数据中，地方政府近年对于土地财政依赖度基本在60%-75%之间。看空大地产行业，其实和信奉中国崩盘论一样，是一个硬币的两面（实际地产政府财政与地方债务平台恶化程度严重，若持地产崩盘论者，半数以上的地方政府会先于地产龙头集团崩盘）。实际上过往20年，中国广大中产阶层的实际财富增长，带来最大收益的一块便是所持有的房产。而另一方面，中国各个区域经济的快速成长，城市基础建设的完善，公共服务质量的提升，地方教育与医疗服务的改善，最重要的大国重器与根本性财源便是土地财政。对于土地财政的根本性顶层制度设计，在执政层实现短期与中期的最优先战略目标前，即2020年全面建成小康社会，2030-2035年中国GDP总量追赶超越美国，成为世界第一（这一目标意涵着执政层许诺的中华民族伟大复兴），都难以改变。
房地产行业，长期看制度设计，中期看宏观结构，短期看财政状况。
房企就是以现金流、杠杆、周转为核心，以管理机制推动货值、销售与营收、利润的企业。
站在新历史周期上，重估中国，新繁荣时代，走向大决战！
附带重要前文
抄送小伙伴们 @梁宏 @西蒙蒙斯的多 @叮当他哥-丁昊凯 @陈同辉 @月风_投资笔记 @秃鹫投资 @荔慎投资梁军儒 @钟华守正出奇 @草帽路飞 @正合奇胜天舒 @山行 @西峯 @释老毛 @等着蚂蚁变大象 @小兵oo9 @滚一个雪球 @灰色钻石 @一只特立独行的猪 @处镜如初 @自由老木头 还有很多没有@ 到的兄弟们
$阳光城(SZ000671)$ $新城控股(SH601155)$ $融创中国(01918)$
文章同时抄送 - 中国恒大，万科，碧桂园，中国海外发展，保利地产，华夏幸福，绿地控股，中国金茂，龙湖地产，华润置地，泰禾集团，世茂房地产，招商蛇口，富力地产，雅居乐，旭辉控股集团，中南建设，金地集团，龙光地产，中国奥园 等
