| 发布于: 修改于: | 雪球 | 回复：14 | 喜欢：4 |
希慎20億左右的經營現金流覆蓋350億的負債問題不大，但也不能說很從容。但要同時維持分紅就很困難。你說的港匯當然可以按40億賣出，但每年的利潤和現金流入就要少2個多億。至於大股東貸款等，還是不要有的好。
希慎只要肯減分紅，活下去沒問題。新世界就很困難了。其實恆基要翻身也很困難了。大股東免息借你600億，他又不是慈善機構。
加路連山道要2026年底才能開業，還有三年建設期。需要繼續投入多少？50億？
本港開發商如果有問題，多數在負債端不在資產端。由於長期低利率，過去幾年舉債做大項目的公司會普遍存在保命保本的問題。你想想2016年長實出售中環中心，8億收入的物業賣到400億。這有多荒唐。恆基買中環那塊地，包括希慎買的加路連山道。如果按5%的利息，多數是算不過來的。香港寫字樓按4%的cap rate，商鋪按5%，如果考慮到寫字樓租金下調，長期利率上升，撇帳的空間難以想像。住宅也是這樣。長實blue coast的定價直接把黃竹坑其他樓盤冰封了。
恆隆2023年以股代息，我估計希慎早晚也是如此，並且可能持續多年。
如果你要看現金流，那也可以。財報142頁的現金流量表，2023年經營性現金流入是22億（22年是24億）。這是希慎所有資產經營所得。你願不願意投資1000億，換取22億現金流入？如果不願意，那你願意出多少？假定你願意出500億，那麼就按照這個調整它的淨資產，假定負債是剛性的，就是欠別人的錢一定要還。這時候的淨資產和股價比較一下
所以說，市場擔心希慎的還款能力，我看來是多慮了[抱拳]（個人意見）。撇開投資物業不說，聯營公司股權帳面值為54.88億，收2.26億股息（2021:2.21億），回報率 4.12%左右。就算真的缺錢，折價賣出去不就有錢了嗎？（總會有人接吧？參考內地無風險息率[大笑]當然市場沒有希慎做資產處置的預期[捂脸]）還有林海山城呢，撤辣之後又買了10間出去，資金回籠2億，剛才說借給業主的現金呢？（這個應該2026/27才能收回），還有醫療投資呢？
我想帶出的點是，公平值變動不影響現金流，當然投資物業估值下調可能導致信貸評級下降[牛] 但從現金流的角度看來，資產能夠提供足夠的現金流去償還債務。如果真的缺錢，還有許多融資渠道可以用，例如大股東貸款、股權融資、物業抵押貸款… 最後真的不行，還可以把非核心資產賣出去，就像我提及的港匯廣場股權，40億總有人收了吧[捂脸]所以我認為最大的風險不是營運、違約風險，擔心希慎還款能力，而是全球信貸窗口收窄導致的再融資風險[抱拳]
如果我的說法沒有錯（有待驗證），你說的部份已經反映在現金流量表 - 繳付財務支出之上[抱拳]
我絕對同意物業價值需要調整[抱拳] 但股價已經大幅折讓，沒有反映資產真實價值。Cap Rate方面，希慎寫字樓按4.5 - 5%，商舖按5 - 5.5%作估值。公平值變動問題，也不影響現金流啊，所以為什麼我說要手動調整價值。股息方面，確實是有已股代息可能性，但現在也扣了DPS，全年派11.1億，對比可分派收入11.94億，還有一定空間的，所以其實我也相信1.08 DPS是可以持續，除非OCF繼續大跌[斜眼] OCF要考慮上面我提及的因素
還有一個就是現金流時點的問題，利息一直在付，但項目還沒有收入。現在OCF大概20多億（相信能夠維持，或者輕微增長），2026年後，加路連山道、土瓜灣項目落成，預期收入也要計在估值啊[加油] 現在這個價錢給我的感覺是，就算不計這些預期收入，資產還是打骨折計，就是過度悲觀了[捂脸] 說甚麼還不起債，這些根本是偽命題… 資產按Haircut處理，也不至於這個價錢[大笑][大笑][大笑]
所以我就說，其實負債問題根本不大，但這個價錢就像破產估值一樣… 可能主要持有寫字樓物業吧[捂脸] 印象中四叔也收恒地 Hibor，作為貸款利息。至於你說到加路連山道，建築成本預計60 - 80億。但他這邊有個Project Loan Credit line，可以跟銀行以 H + 0.75%融資80%的建築成本，而這個項目跟華貿合作，60:40分。按80億成本算，銀行最多借64億，希慎負擔當中的38.4億。這個什麼時候付，看看「非控股權益應付款項」，華懋什麼時候把這筆本金打進來，那應該就是差不多要付建築成本了。之後再帶着證明去銀行提取貸款，將多出的部份打回給華懋[抱拳] 但我不肯定他們會不會提取這筆貸款，我認為未必會提取80%，畢竟現在的利率也不便宜，這也引申到道
為什麼希慎帳面現金未必是閒置的[斜眼] 是拿來準備加路連山道項目 + 利園翻新[大笑]