$希慎兴业(00014)$
希慎興業（14）- 分析師會議的啟示
上個禮拜看見希慎網頁上載了分析師會議（Analyst Briefing）的錄影。前些天，趁著有空，把這個 會議看完了，猜不到會有意想不到的收穫，以下就請讓我娓娓道來。
Hysan Development Co. Ltd - 2023 Annual Results Analyst Briefing (webcast-eqs.com)
會議的開初只是重覆PPT的內容，沒甚麼值得留意，如果有興趣，可以按下面的鏈接參考PPT。
Hysan-2023-Annual-Results-Presentation_for-analysts.pdf
重頭戲在Q&A部分，有幾個重點（Insights）想跟大家分享👐
首先，Chairman在14：50說：“We're seeing an increase among the enquires from high end brand tenants looking for office spaces”。可能之前大家看了一個新聞說，高盛「據報」棄租利園三期一層辦公室，但大家可能不知道Hermès之前也承租利園一期兩層辦公室。這不是印證了利主席的說法嗎？
2023年12月銅鑼灣區甲級寫字樓每呎租金Year on Year（YoY）下跌8%，隨著租金下跌，也有更多租客諮詢租務詳情，也間接印證這說法。
資料來源（1）：高盛棄租｜高盛據報棄租銅鑼灣利園三期一層辦公室 - 香港經濟日報 - 即時新聞頻道 - 即市財經 - Hot Talk - D240209 (hket.com)
資料來源（2）：【闊太最愛名牌】Hermès升級租利園寫字樓兩層 銅鑼灣旗艦店亦擴充 | 其他地產新聞 | 地產新聞 - 地產站 Property Station - D230315 (hket.com)
資料來源（3）：hong-kong-monthly-january-2024-10933.pdf (knightfrank.com)
其次，有分析師問到扣減股息背後的原因（Rationale），以及永續債會怎樣再融資。
Chairman在19：10說：“We have not reduced our dividend for 21 years. The real estate world, there has been a strucutal change. We see there is a lot of uncertainties, we want to be 審慎理財. The bright side, we actually see a lot of exciting oppturinites, so we would like to build the future”。
她提及到房地產市場出現了「結構性改變」（Strucutal Change），有很多不確定性（Uncertainties）。在這情況下，他們更要保持財務紀律。往好處看，他們也看了很多不錯的投資機會（有危也有機），所以才作出這個決定。
至於說到永續債再融資問題，CFO在24：50開始說：“The first call date, September 2025. It is approximately 18 months for due date. We monitor the loan market and all markets as to what is the most proper solution for us. Based on the recent discussion with banks, they have the interest and appetite to provide financial solution to hysan”。可見，有關銀行收水的傳言不攻自破。
希慎之前發了850M美金的永續債，票面息率為4.1%。要留意的是，這張永續債不是「永續」的，有票息重設（Reset）的條款。詳情如下：“from year 5.5, the interest rate is reset every five years, which is equal to Prevailing 5 year US Treasury + Initial Spread + the Applicable Step-Up Margin; where APPLICABLE STEP-UP MARGIN: 25bps from year 10.5 and additional 75bps from year 25.5”。如上面所言，2025年9月就會是第一個Call Date，如果希慎不行駛這個Call，這筆票面利率為4.1%的永續債，票面利率就會重設成Prevailing 5 year US Treasury + Initial Spread，而5 year US Treasury現時為4.06%，不用特別去找Initial Spread也能猜到Reset後的息率會比現時高。所以，在這一段時間，他們要找一個可行的融資方法解決這個問題，令到利息成本在可控範圍之內。幸好，有不同銀行也表示有興趣提供融資給希慎，希望將來的利率環境會下降吧。
至於零售物業方面，上年有約11%的面積因翻新而不能出租（希慎廣場地庫兩層、利園一 / 五期），導致營業額有約6 - 7%的下降。希慎廣場地庫兩層上年12月已經重新開幕（小弟前些天也到了那裡吃晚餐），人流看起來也不錯。
至於利園一 / 五期，CFO提及到：“All of the shops, the luxury shops should be ready by the end of this year, should be opened this year, just maybe one last shop, maybe open in the beginning of 2025”。就是說利園一 / 五期的奢侈品店即將在今年內開幕。前天走過利園一期時，看見LV已經在運營，而有一家奢侈品店也已拆去圍板，看起來即將開幕，二樓、三樓的Hermès跟Dior看起來還在裝修，但根據CFO的說法，今年內也會開幕，可能有一間最遲2025年初才開幕。
CFO也有補充：“Given the timing, I expect 2024 will oversee a mid single digit growth increase in revenue for those areas, but on a full year annual year basis, we should be able to see a high single digit growth”。這部分也加強了管理層對零售復甦的信心，之前受影響的部分即將重新開幕，2024年我們會看到這些部分有中單位數增長（Mid Single Digit Growth ），全年來看，增長會去到高單位數數字（High Single Digit Growth ），這也間接說明了，商舖營業額可能已經見底，下年很大機會回升。
最後一個Insight是關於上海利園的（這個我自己也很感興趣，畢竟我們也不能常常到上海實地考察👀），CEO提到：“Right opposite our building is the one museum place, which is one of the most expensive best buildings in Shanghai. We are charing a rental of 60% of what they are charing, that means we are quite competitive from that angle. We hope we can close some of the deals (30-40% space) and push up the occupancy”。
從上面這個地圖可見，上海利園在自然博物館附近，上海利園項目的租金是自然博物館的60%（CEO的說法）。現在只有30%的出租率，而商場的優化工程於2023年動工，預期約於2024年完成。目前有30 - 40%的出租面積正在跟客戶商談，管理層的說法是 In a serious disscussion。雖然現在的出租率一般，但是我們可以預期將來（下年）的出租率將會逐步提升。
另外，之前看到一個希慎CEO的訪問，裡面提及對上海利園的觀點。我們都知道，希慎的優勢在「舊區翻新、新舊交融」。
CEO也有提到類似的說法：「刚才提到Smart Community Business Model，就是要透过我们的这种能力，能把石库门建筑的特点或者上海历史文化元素，跟新的现代A级商业物业有机结合。就像在香港（銅鑼灣模式），现在走过来的时候，会发现我们跟周边的矮楼不冲突。 现在我们不太想做商场，因为暂时不太想把2万平米变成传统的商场，还是希望尽量先把那个地方的商业气氛做起来。我们想象到七八年或者十年以后，周边都发展起来时，整个片区的商业才会真正完全成熟，包括石库门的活化。这一片发展起来之后，才应该做最终的版本。 」
「根据静安区政府的计划，将来旁边的石库门也会跟着地块一并释放出来，如有机会，可根据情况拿地，让上海利园结合石库门一起发展，也恰恰是希慎擅长的营运模式。」
所以我們可以從管理層的看法中了解到，他們想套用「銅鑼灣模式」在上海利園項目上，畢竟這是他們擅長的模式。但這個項目可能需要時間培育，而且將來附近可能也有新土地釋放，希慎也有不少的可能性參與其中（擴大上海利園版圖）。所以，目前看起來，可能2021年跟長實集團收購的上海利園回報一般，到現在也只有30%出租率（另外30 - 40%在討論階段），但將來隨著地段發展，靜安區可能會有不錯的發展。這個收購只用了35億元人民幣（約42.35億港元），可能最後回報不錯呢👀。不過這考驗希慎的眼光、以及他們的運營能力了。
資料來源（4）：观点与希慎对话：跟着感觉走，百年老店新冒险 - 观点网 (guandian.cn)
感謝大家花時間讀到這裡，希望大家有多一點見解，又甚麼也可以跟小弟留言討論~
完~
（以上乃是個人分析，並非投資建議，投資有風險，買賣須謹慎。）
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