看了下周末消息，印力REITs已经上报到深交所，是第一批申报项目。杭州西溪印象城前两年估值35.15亿，现在估值已达到39+亿，扣除借款和相关费用后可募资35.77亿。
万科旗下的商业，包括印力+万科广场，2022年租金收入87亿，比较优质的项目，能够快速变现的资产，大概有500亿左右吧。万纬物流，2021年估值近500亿，万纬之前一直是万科以股东借款的形式提供资金支持，2021年又引入战投，所以有息负债极少，这部分资产非常优质，引入战投的估值算是比较合理偏低的，也在推进REITs。
万科的长租公寓，按照NOI来推算，大概价值100-200亿，部分项目已经通过建万基金完成了Rre-REITs的工作，REITs也在积极推进。 而万物云今年的EBITDA应该会超过30亿了。
万科旗下的经营类资产，包括商业、物流地产、长租公寓，能够快速变现的资产，大概价值1000亿+了，这部分项目发行REITs，不仅能提供源源不断的现金流，还能确认很多利润（成本法计价，计提折旧）。
再说一下万科的货币资金吧，万科每年三季报都会有一笔分红，所以三季报是货币资金的低位，比如2022年三季报货币资金1188.3亿，年报1372.1亿，今年三季报1036亿，因为在建规模相比去年下降了。今年三季报货币资金下降的原因很清晰，在今年7-8月的时候，大部分房企在等待ZC的放松，推盘量低，所以月销数据都不好，市场对此也有预期。比如，我们看A股的地产股，三季报之前都有下跌，而港股的地产股，则趋势变化不明显（只在港股上市不披露3季报），主要是对于三季报的预期不好，而等三季报出来，大家发现，其实比想象的好得多。
我们看到，万科获得了三大评级机构的行业领先评级，是行业最高评级。主要原因是，万科的经营类业务，每年能够获得的NOI（净运营收入）+万物云EBITDA100亿左右，且能够快速变现流动性较好的资产1000亿+，住开业务我以前也说过，连续5年缩减土储面积后，万科的土储是很轻的，这些因素已基本确定万科成功跨越了这一轮周期。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$