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蛮多人以为万科跟“某大”“某某园”一样，蒙眼狂奔，碰到经济下滑，监管政策调整，就存货减值、资金紧张、黔驴技穷、躺平保交付了。其实万科这帮财务背景的管理层还是非常有前瞻性和定力的，万科做大哥已多年了，不论是企业性质、管理能力和资产质素都是有竞争力的，当前的股价是有一定安全边际的。单从经营性资产上REITS这件事看，居然可以同时准备发购物中心（第5）、物流冷库（第1）和租赁用房（第1）。没有永远优质的企业，只有时代的企业，期待它穿越周期后，仍然还是这么令股东骄傲。
关于新一轮房改，我提两个市场没有关注到的点吧：
1.对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。
2. 推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
收购房企低价偏僻的房源，做为保障房，减少市场供给，这些房源严格限制在市场上流通，只有居住功能，没有商品功能。商品房市场在供给实现平衡后稳地价、稳房价、稳预期，未来商品房价格涨幅接近CPI，既不能大涨，也不能大跌，这样预期就稳了。购买力低的人群得到了位置偏僻品质一般的保障房，购买力高的人群用高价买改善性住房，回归商品属性，开发商谁做的好就可以卖高价，且新房价格会远高于同地段的老破小，这部分人群也实现了资产的保值增值。地方卖地拿到钱补贴了低收入群体，也促进了经济循环，多赢的结局。
$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
万科今天走势偏强，可能是三季报比预期好的原因，而四季度的收入结算占全年的4成多，这样，4季度的业绩预期是比较好的。进入4季度，万科的推盘量慢慢起来了，虽然不及9月那么多，但比7-8月还是会好不少，那么月销数据上也会是偏暖的，至少会有一个相对好的表现。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
万科主动缩表，目的是为了什么？
没人说万科会马上倒闭啊，不然干嘛还有差不多1400亿市值。少量优质区域的房子不用担心，大家只想问剩下的大部分房子和地块以后的出路在哪？是亏本卖还是等着空着？全国那么多开发商天量的房子和高价地块等着消化呢。
万科持有的股权投资资产也是成本法入账的，这个在经济情况变现会有百亿增值！
商业地产项目也可以发REITs变现的吗？没想到啊，几年前在银行做客户经理的时候，给一个大姐sell这个项目杭州印力的私募，她投了2000万，然后遇上疫情，她都emo了感觉没戏了，现在要爆赚了，有时候人真的很看命啊。
还能确认很多利润（成本法计价，计提折旧）。这句话不是很懂，能否解释一下，为啥发行reits可以确认很多利润