$新城发展(01030)$万科企业(02202)新城吾悦没有大家想象的哪么好！1、新城三费费率占收入比11%，除了融创，比任何一家房企都高（滨江3%，万科、绿城等其他房企也就5%-6%）；2、吾悦商业收入23年106亿，其中出租收入占50%，租赁收入是要缴12%房产税的。3、新城控股虽只有580亿有息负债，但新城发展要多100亿，今年公开债有80多亿，存在很多不确定性因素；4、除了发信用债，开发商其他融资都是一项负债对应一项抵押资产，债权人比我们更了解企业情况，融资成本高的新城是要注意风险的。
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$新城发展(01030)$万科企业(02202)新城吾悦没有大家想象的哪么好！1、新城三费费率占收入比11%，除了融创，比任何一家房企都高（滨江3%，万科、绿城等其他房企也就5%-6%）；2、吾悦商业收入23年106亿，其中出租收入占50%，租赁收入是要缴12%房产税的。3、新城控股虽只有580亿有息负债，但新城发展要多100亿，今年公开债有80多亿，存在很多不确定性因素；4、除了发信用债，开发商其他融资都是一项负债对应一项抵押资产，债权人比我们更了解企业情况，融资成本高的新城是要注意风险的。
这个人一开始重仓碧桂园，我劝他买新城不听，碧桂园退市了。后来逃往万科，我劝他买新城他不听，万科悲剧了。现在他逃往了滨江，我还是劝他买新城。虽然他资产已经十不存一了，但他还是喜欢高周转。我祝滨江好运。
三费这个事怕小白们误解，我还是解释一下。新城是主流房开中，经营业务占比最高的。所以三费看起来高。未来彻底出清住开业务后，三费会上升到50%以上呢。但剩下的就都是利润啦～。不像住开，三费占比是少，但建安和拿地成本才是最大的支出。
吾悦商业收入是不含税106亿，含税是113亿！ 这是公开的公告数据，而且多次重复，是值得信赖的。 你拿不含税收入，继续计算税收，不知道报表中是否有对应科目支持您的观点？ 作为自称的会计，能否严谨一点呢？你列举的数字，几乎没有一个是对的，发展比控股只多50亿债务，不是一百亿，其他房企的三费数据，至少绿城是错误的。 另外，您想过没有，如果双轮驱动的新城都不安全，您的滨江，万科，保利，就真的安全吗？如果安全的话，万科，保利怎么会有前期那么大的跌幅？房子卖不出去，纯房开就不可能活下来，但是新城有可能，因为它还有经营贷替换，商业体足够数倍偿还利息。
收10亿的租，相当于卖百亿的房，要是百亿租金换算成千亿的房，那新城23年销售也有1700多亿了吧，要是折营收得2000亿出头了吧，再看看三费比？
新城利息资本化23年不到5成，要是学友商平均8成呢？财务费用是不是能少点？
另外，24Q1有谁经营性现金流是正的？别跟我扯华发，那是个奇葩（卖房算经营，拿地算投资）。有一个算一个，在座各位友商都是渣渣，起码一季度是
想过没有，那么多商业运营顶尖水平的香港地产商不去三四线？为什么万达要转型轻资产？20年前商业街一铺难求，10年前百货大楼一铺难求，现在购物中心很火，十年后呢？重资产50年持续火才是好生意，十年就衰败那是灾难。为什么物业在22年之前利润那么好，一旦房开爆雷，物业利润率也腰斩？双轮驱动的有没有商业和物业一样，高利润是房开输送利润做出来的？
新城发展之前港股定价和爆雷企业一样，新城部分债那么低？专业机构在担心什么？表外负债，表外负债发债机构，银行是知道的，股东看财报是看不出来的。
房地产的水很深，不是一般人能把控的
这个人一开始重仓碧桂园，我劝他买新城不听，碧桂园退市了。后来逃往万科，我劝他买新城他不听，万科悲剧了。现在他逃往了滨江，我还是劝他买新城。虽然他资产已经十不存一了，但他还是喜欢高周转。我祝滨江好运。
吾悦商业收入是不含税106亿，含税是113亿！ 这是公开的公告数据，而且多次重复，是值得信赖的。 你拿不含税收入，继续计算税收，不知道报表中是否有对应科目支持您的观点？ 作为自称的会计，能否严谨一点呢？你列举的数字，几乎没有一个是对的，发展比控股只多50亿债务，不是一百亿，其他房企的三费数据，至少绿城是错误的。 另外，您想过没有，如果双轮驱动的新城都不安全，您的滨江，万科，保利，就真的安全吗？如果安全的话，万科，保利怎么会有前期那么大的跌幅？房子卖不出去，纯房开就不可能活下来，但是新城有可能，因为它还有经营贷替换，商业体足够数倍偿还利息。
收10亿的租，相当于卖百亿的房，要是百亿租金换算成千亿的房，那新城23年销售也有1700多亿了吧，要是折营收得2000亿出头了吧，再看看三费比？
新城利息资本化23年不到5成，要是学友商平均8成呢？财务费用是不是能少点？
另外，24Q1有谁经营性现金流是正的？别跟我扯华发，那是个奇葩（卖房算经营，拿地算投资）。有一个算一个，在座各位友商都是渣渣，起码一季度是
支持，新城要爆雷了，债券被疯狂抛售，现在离100还相差甚远，这样发言你高兴不？
三费这个事怕小白们误解，我还是解释一下。新城是主流房开中，经营业务占比最高的。所以三费看起来高。未来彻底出清住开业务后，三费会上升到50%以上呢。但剩下的就都是利润啦～。不像住开，三费占比是少，但建安和拿地成本才是最大的支出。
好像有个什么叫萨拉丁也是个CPA结果被万科干爆仓了
$新城发展(01030)$ 有息630亿，$新城控股(SH601155)$ 有息580亿。请周知。
看报表，绿城的三费，何时低过8%了？
绿城新城都不错，涨得都挺猛的，涨不动的才是垃圾房企
很大程度上是因为新城最近两年过了结算高峰期，同时利息基本上全部费用化而不是资本化。你把那些房企的利息全部费用化试试