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有人说,碧桂园账上1400亿现金都是假的,不然怎么会还不起2000多万美元的利息?
这里头门道深了,大部分人当然看不懂。我来试图简单条分缕析一下大概的逻辑,涉及到简单的计算。
1、据碧桂园披露,截至2022年底,碧桂园手持1475.5亿元的现金,剔除预收账款的资产负债率、净借贷比分别下降至69.4%、40%,现金短债比1.6倍,现金回款率保持在93%的高位,经营性净现金流为356.2亿元。
也就是说,1475亿现金,它是2022年底的数据,不是此时此刻的数据。这个现金我估计现在还剩1100-1200亿左右。为了方便计算,统一都按2022年底财报的数据来算。
2、这1475亿现金里头,有一部分是受限制的现金,大概是192亿,一般是保证金之类的。也就是说未受限的现金大概是1283亿。
3、在这1283亿未受限现金里头,还有大量的是预售款监管,这个现在具体是多少我不太清楚,但按照更早的披露,大概是460亿预收费建设保证资金。再扣除掉这个,还剩820亿了。
4、820亿看起来多是吧,但是碧桂园全国有多少个项目,要撑起这么多项目需要的资金是非常庞大的。仅流动负债(扣除合同负债以后)就是5000多亿,包括4700多亿各种应付,以及612亿一年内到期的借贷。而1-7月碧桂园的销售额才1700多亿销售额,就算全部回款了,再加上手里800来亿的可动用资金,也就2500多亿。要应付5000多亿流动负债,还是差老远了。当然这里面还有3800亿的应收款,但是如今这形势,应收款要账能要回来多少不好说,肯定有大量拖欠、延期的,这就麻烦了。
5、所以,结论是,碧桂园必须融资(比如银行贷款借新还旧),必须拖延各种非公开流动负债(主要是应付工程款材料款之类的),才能勉强维持下去。而众所周知,现在的金融机构对民营房企是口惠而实不至,歧视性对待。我敢说,哪怕是万科保利华润中海,没有银行的大力支持,它们在当今的环境下同样举步维艰。
6、有人计算过,碧桂园需要权益200亿每月的销售额才能维持收支平衡,现在来看,今年1-7月接近1400亿权益销售,差不多是可以打平的。但是麻烦就麻烦在,7月的权益销售额大降,只有120亿了,8月估计差不多,这样碧桂园现金流压力就开始紧张了……
7、这就是为什么碧桂园看起来有1400多亿现金,但是却无法及时支付2000多万美元利息的原因,它需要平衡,需要挤出资金来,并不是那么轻松的。而且这笔利息有30天宽限期,碧桂园也是能利用就利用,因为这不是违约。我还是认为,碧桂园有能力在30天宽限期内还利息的。只不过,宽限期能用就用。同时对外尤其是对上方传递出一个信号,我已经揭不开锅了,需要救援,不要坐视不管,不然整个市场都不好受。
8、这只是大致的情况,其中一些数据可能过时了,但不妨碍背后的逻辑。那就是,房企账上的钱看起来多,但实际能动用的不多,尤其是碧桂园这种家大业大,今年还要交付70万套房子的大房企,开支也很多,销售回款一旦大幅下滑,那就很紧张了。不要只看到简单的账面数字就断定人家造假,那都是经过审计的报表。背后的真实情况,远比你想象得复杂。$碧桂园服务(06098)$ $碧桂园(02007)$

精彩讨论

风霜雪雨艰辛牛股路2023-08-10 21:02

说的非常好,您的这篇文章被严重低估了!非常感谢

牛金牛金牛2023-08-11 00:00

预售是跟香港学的 , 但学了一半 。 香港的另一半是: 如无法交房 , 购房者可分别在合同约定交房后的第28天 、 第6个月退房 、 退此前的所有款 、 终止贷款和还款 , 剩下的事情由银行跟开发商打官司去 。

雨之刃2023-08-10 21:41

虽然不投地产股,但直觉认为碧桂园该救,一家低调不乱搞多元化的老牌房企出问题,说明这个行业调整已经很深了,再不救就要推倒重来了,这应该不是调控政策的初心。

阳光不锈-和光同尘2023-08-10 22:03

都是他妈的销售期房的错,学什么不好,学香港人的那一套

一夜无话2023-08-10 23:04

从第4条开始,后面可以不看了,全产业链布局+关联交易足以合理合法掏空一切

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说的非常好,您的这篇文章被严重低估了!非常感谢

虽然不投地产股,但直觉认为碧桂园该救,一家低调不乱搞多元化的老牌房企出问题,说明这个行业调整已经很深了,再不救就要推倒重来了,这应该不是调控政策的初心。

都是他妈的销售期房的错,学什么不好,学香港人的那一套

2023-08-10 23:04

从第4条开始,后面可以不看了,全产业链布局+关联交易足以合理合法掏空一切

碧桂园最新的公告证明了我的看法,那就是最近三四线的销售下滑太厉害了,碧桂园压力太大,需要救援:雖然公司上下已全力以赴自救,但市場整體尚未回暖,行業絕對規模下降,資本市 場信心修復尚需時間,公司整體經營壓力有增無減,導致2023年上半年預計出現較 大虧損,特別是受近期銷售額與再融資環境持續惡化的影響,公司賬面可動用資金 持續減少,出現了階段性的流動壓力。對此,公司管理層進行了深刻的反思,雖然 對本輪市場調整週期有預判,但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足,未能 及早做出更有力度的應對措施,未能洞見房地產市場供求關係已發生重大變化,對 三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深 刻、化解行動不夠及時有力

2023-08-11 10:30

一直玩的旁氏游戏融资,现在出问题是没有新钱进来还旧钱了:不断的买地、卖期房,甚至楼都没出地面就已经全卖光了,然后再拿预收款补各种窟窿,短频快公司全是这玩法。现在,期房卖不动了,更糟的是监管资金也被冻结了,只有躺地上听天由命了。不过碧桂园没恒大吃相难看,应该没有过度挥霍

2023-08-11 02:38

房企的应收款在哪,难道买房还能欠帐

2023-08-10 22:36

现在房地产的问题是借钱太多,光是利息每年就上百亿,房子还要降价,房地产商一个盖子盖十个锅玩不下去了,这波政府不救市起码倒闭99%地产公司,

2023-08-11 07:34

高周转高杠杠能够滚动下去的前提是高去化,现在一方面去化不了,另一方面资料被控,运营卡壳那是必然的,能够持续运营那是不可能的,房地产开发过去十年在高周转和持续上涨地价下导致劣币驱逐良币,不高杠杠高周转就赚不到钱,因此成为骗子自大狂和地方政府敛财的机器,这条线上参与者多是赌徒,现在只是为之前的疯狂付代价,同时仅仅只是开始,更大的风暴还还没来,不着急。出来赌总是要还的。

2023-08-11 01:06

很复杂?家乡三线城市,碧桂园两年前卖期房说今年可以入住忽悠了一堆人入局,已经停工了一年,坐等烂尾收场。