有人说，碧桂园账上1400亿现金都是假的，不然怎么会还不起2000多万美元的利息？
这里头门道深了，大部分人当然看不懂。我来试图简单条分缕析一下大概的逻辑，涉及到简单的计算。
1、据碧桂园披露，截至2022年底，碧桂园手持1475.5亿元的现金，剔除预收账款的资产负债率、净借贷比分别下降至69.4%、40%，现金短债比1.6倍，现金回款率保持在93%的高位，经营性净现金流为356.2亿元。
也就是说，1475亿现金，它是2022年底的数据，不是此时此刻的数据。这个现金我估计现在还剩1100-1200亿左右。为了方便计算，统一都按2022年底财报的数据来算。
2、这1475亿现金里头，有一部分是受限制的现金，大概是192亿，一般是保证金之类的。也就是说未受限的现金大概是1283亿。
3、在这1283亿未受限现金里头，还有大量的是预售款监管，这个现在具体是多少我不太清楚，但按照更早的披露，大概是460亿预收费建设保证资金。再扣除掉这个，还剩820亿了。
4、820亿看起来多是吧，但是碧桂园全国有多少个项目，要撑起这么多项目需要的资金是非常庞大的。仅流动负债（扣除合同负债以后）就是5000多亿，包括4700多亿各种应付，以及612亿一年内到期的借贷。而1-7月碧桂园的销售额才1700多亿销售额，就算全部回款了，再加上手里800来亿的可动用资金，也就2500多亿。要应付5000多亿流动负债，还是差老远了。当然这里面还有3800亿的应收款，但是如今这形势，应收款要账能要回来多少不好说，肯定有大量拖欠、延期的，这就麻烦了。
5、所以，结论是，碧桂园必须融资（比如银行贷款借新还旧），必须拖延各种非公开流动负债（主要是应付工程款材料款之类的），才能勉强维持下去。而众所周知，现在的金融机构对民营房企是口惠而实不至，歧视性对待。我敢说，哪怕是万科保利华润中海，没有银行的大力支持，它们在当今的环境下同样举步维艰。
6、有人计算过，碧桂园需要权益200亿每月的销售额才能维持收支平衡，现在来看，今年1-7月接近1400亿权益销售，差不多是可以打平的。但是麻烦就麻烦在，7月的权益销售额大降，只有120亿了，8月估计差不多，这样碧桂园现金流压力就开始紧张了……
7、这就是为什么碧桂园看起来有1400多亿现金，但是却无法及时支付2000多万美元利息的原因，它需要平衡，需要挤出资金来，并不是那么轻松的。而且这笔利息有30天宽限期，碧桂园也是能利用就利用，因为这不是违约。我还是认为，碧桂园有能力在30天宽限期内还利息的。只不过，宽限期能用就用。同时对外尤其是对上方传递出一个信号，我已经揭不开锅了，需要救援，不要坐视不管，不然整个市场都不好受。
8、这只是大致的情况，其中一些数据可能过时了，但不妨碍背后的逻辑。那就是，房企账上的钱看起来多，但实际能动用的不多，尤其是碧桂园这种家大业大，今年还要交付70万套房子的大房企，开支也很多，销售回款一旦大幅下滑，那就很紧张了。不要只看到简单的账面数字就断定人家造假，那都是经过审计的报表。背后的真实情况，远比你想象得复杂。$碧桂园服务(06098)$ $碧桂园(02007)$