$华夏幸福(SH600340)$ ，是A股地产行业上市公司当中，极具特色的一家公司，其特有的产业园区运营+房地产开发共振的模式独树一帜，使华夏幸福成为拥有独特气质且难以找到同行业对标的标的；同时对于每一个信赖华夏幸福、或者每一个质疑华夏幸福的投资人，其争论的核心也都是该公司的特有模式。
无法回避的是，无论是产业园区运营，还是房地产开发，都是需要强大资本支撑的业务，对于公司的举债能力和债务管理、债务平衡能力都提出了很高的需求；在这方面，华夏幸福曾经身陷困境。后来随着平安的入驻，整个市场对于华夏幸福资金链的担忧迎刃而解；信心稳了，资金链就稳了，不论是在举债能力还是举债成本都走在向好的路上。
今天力场君想和大家探讨一下华夏幸福的主营业务，尽管还没有发布正式的半年报，但是仅从现有公布的一些业务数据，力场君认为应当引起投资者足够高的重视；在这些数据及其趋势背后，体现出的华夏幸福产业园区运营+房地产开发双主业共振模式，已经走到了从量变到质变的临界点。
华夏幸福仍然还叫华夏幸福，但其实现在的华夏幸福，已经不是一年前的华夏幸福。
从量变到质变的临界点
华夏幸福产业园区运营+房地产开发双主业的大逻辑，是通过房地产开发获得的短期利润来支持产业园区运营所需的资本资源，同时产业园区运营所带来的低成本、高升值潜力的物业土地储备又进一步提升房地产开发业务的盈利能力。在这其中，让华夏幸福能够区别于其他传统房地产开发企业的关键点，就在于产业园区运营条线能否跑通。
7月18日，华夏幸福发布了《2020年4-6月经营情况简报》，其中公布了一个重要数据：今年1到6月产业园区结算收入额为202.28亿元，占同期收入总额的比重接近50%，相比同期房地产开发签约销售额195.73亿元多出了约6.5亿元；这也是华夏幸福的产业园区结算收入，首次超过了房地产开发签约销售额。
同时，产业园区结算收入同比增速高达39.82%，此项业务产生的毛利润占比已超过公司总体的50%。
对于一家公司特别是涉足于多业务种类的公司，通常以占比最大或增速最高的的业务种类定性其主营业务，从这个维度考量，华夏幸福的主营范围已经发生了质变：已经从一个房地产开发商，真正意义上转型为产业园区综合运营商。
而且从更长时间跨度来考量，产业园区运营业务的增速更是可圈可点。2019年产业发展服务收入274.05亿元，相比2014年的35.68亿元，五年间累计增长了6.68倍，同期华夏幸福总收入的累计增速则为2.91倍；产业发展服务收入占收入总额的比重，也从2014年的13.27%提升到2019年的26.05%。
看不到“天花板”的扩展空间
产业园区综合运营，这是个很大的概念；而很大的概念，就容易让人产生不信任感，认为无法脚踏实地、甚至只是PPT。华夏幸福的产业园区综合运营能够让人信服、信赖，不能单靠数据，“有血有肉”的案例才更显真实、更贴地气。
华夏幸福的产业园区运营，就是在依托于专业能力、数据积累和资本资源，打造出的一个个大平台，让园区内的企业得以更快、更好地发展壮大，反过来又提升了产业园区品质、知名度和综合服务能力。下面力场君就带大家细品几个真实案例：
1、河北省首个科创板受理企业-固安信通
固安信通成立于2002年，是从清华大学(固安)中试孵化基地走出来的代表性企业，主营产品是轨道交通信号系统。今年6月30日，固安信通取得申报科创板得上交所的申报受理文件，是河北省首个科创板受理企业。
在固安信通筹划上市的过程中，华夏幸福协助固安县政府为该公司提供了上市全流程服务，包括协助企业获得当地产业引导基金的投资并清退不合规股东、协助企业规划用地、协助支持申报省级重点项目、协调券商等中介机构进场、协助对接河北证监局和上交所等等。
7月22日，固安信通已接受了上交所第一轮上市问询，年内有望在科创板挂牌上市，这也将成为华夏幸福产业园区孵化和培育优质企业的经典案例。
2、从清华化学实验室走出来的科技型企业-固安鼎材
固安鼎材是从清华化学实验室走出来的科技型企业，经过近五年的发展，目前已经研发出满足不同客户AMOLED产品性能要求的有机发光材料，实现了批量生产。
有机发光材料是OLED面板的核心组成部分，业内有“固体黄金”之称，对整个OLED产业链的重要性不言而喻，其在OLED中的面板成本占比约为12%，是OLED产业链中技术壁垒最高的领域；固安鼎材的OLED 材料技术和产品质量在国内处于领先地位。
在固安鼎材的发展过程中，就获得华夏幸福在金融领域的大力支持：2018年10月到2019年5月，通过固安华夏瑞安担保公司信用担保，向固安鼎材提供1000万元综合授信贷款；2019年9月，经华夏幸福协调、由固安县出资的国投京津冀基金向其提供5000万股权投资。这也是华夏幸福的产业园区在产学研用一体化领域的成功尝试。
3、携手欧菲光打造全球最大的新型显示触控模组基地
今年3月份举行的2020年安徽省第三批贯彻“六稳”重大项目集中开工现场推进会在六安市舒城县举行，主会场设在六安市舒城县“AMOLED柔性显示触控模组及5G智能终端研发制造基地项目”，该基地也称“欧菲精卓光显产业基地”，位于舒城高铁站东侧，总建筑面积约180万平方米。
该项目由欧菲光和华夏幸福共同推动建设，自去年11月签约后，华夏幸福为项目一期提供舒城产业新城精密电子产业园约10万平米厂房，二期项目也在今年3月份正式进场施工建设，预计2022年1月全面投产。据公开报道，该项目未来将有望带动上下游配套企业约30家。实现年销售收入超过240亿元，创造年税收收入不低于5.6亿元，新增就业约2.3万人。
上面几个案例，分别代表了华夏幸福产业园区运营中所体现出来的优质企业孵化能力、产学研用一体化能力，以及项目合作投资能力。从这个角度来看，现在的华夏幸福已经不再是传统意义上的房地产开发企业，甚至有别于力场君印象中的产业园区运营方，华夏幸福更像是搭建起一个个大平台，用以整合资源、助推优质企业发展壮大并走向资本市场。
现在的华夏幸福，干的越来越像是创投干的事儿，甚至比创投的综合能力更强，能够提供从初始孵化到IPO、从金融顾问到参与投资的全流程服务。
这块未来想象空间极大，向上看，赋以创投的收益模式和对园区客户的服务功能，华夏幸福的产业园区模式更看不到增长的“天花板”，更不应被投资者忽视。
“护城河”与“朋友圈”
8月6日，湖北省委常委、武汉市委书记王忠林，武汉市委副书记、市长周先旺与华夏幸福董事、联席总裁孟惊举行了座谈会。王忠林提到，当前武汉市上下正比学赶超，尽锐出战，冲刺三季度、决战四季度，努力完成全年目标任务，希望华夏幸福发挥优势，加快推动已有项目落地，积极参与城市开发和更新改造，帮助武汉以商招商，助力武汉疫后重振；同时还表示市委、市政府将营造一流营商环境，全力做好支持服务。
孟惊也在座谈会上表示，这次来武汉，见到的依然是一座安全、健康、欣欣向荣的城市，既感动也敬佩，并表示将加快武汉国家航天产业基地、产业新城等项目建设。
一则短新闻，让力场君感受到的是华夏幸福产业园区运营业务的重要性和无尽潜力，是华夏幸福与区域经济更加紧密结合的气质，体现出华夏幸福与它的“朋友圈”的休戚与共；更预示着，华夏幸福产业园区运营的模式，不是该公司“大本营”固安所特有，而是能够在各地快速复制和扩张的，而且深受各地信赖和欢迎。这种来自于华夏幸福“朋友圈”的支持，在当下的经济环境下更显弥足珍贵。
华夏幸福自己也从未停下资源积累、经验积累的脚步，产业园区，重点不在于建设，而是在于运营；“栽下梧桐树，引得凤凰来”，栽树容易，引凤才是关键，华夏幸福也通过多种方式打造资源、提升园区运营的吸引力。
比如围绕十大重点产业方向，华夏幸福参与成立产业投资基金，并通过基金引导龙头项目、高科技企业落户区域，与多家优质企业形成紧密的战略合作伙伴关系。再比如华夏幸福积极整合省市县三级政府资源和社会资本，为园区企业建立从业务整合到融资到上市的全流程资本解决方案，并参与投资了一批上市或拟上市企业，如维信诺、航天振邦等。
目前，华夏幸福已在美国硅谷、德国柏林、韩国首尔、京沪深等地设立了80多个产业孵化器，其中国家级孵化器就有20 余个。
另有公开信息，华夏幸福已与50多家高等学府、科研院所达成战略合作，其中包括清华大学、中科院、加州大学伯克利分校、乌克兰国家科学院等多家国内外顶尖学府，建设了清华大学（固安）中试孵化基地、中科院企业博士后工作站、哈工大工业技术研究院等多个产学研合作平台，将技术创新化为生产力，并为华夏幸福产业园植入深厚的科技底蕴。
基于上述的积累和铺垫，华夏幸福的产业园区模式被厚植了强大的政策导向“基因”，和难以被其他企业短期内效仿的“护城河”，
地产开发业务加速好转
说完了华夏幸福的产业园区，最后力场君再啰嗦几句华夏幸福的开发业务。客观来看，华夏幸福的开发业务，上半年业绩并不好看，签约销售额为195.73亿元、同比下滑了59.11%，签约销售面积215.18万平方米、同比下滑了60.90%。
一方面，这有疫情的影响，同时也有华夏幸福自身的原因。2018年前后，公司受制于资本层面的制约，投资拿地量少导致阶段性货值储备不足，后续销售规模因此受到影响。2019年起，华夏幸福已经加大取地力度，2019年拿地金额和取地面积同比增长204%和63%；今年，特别是二季度仍然保持较高的拿地强度，为未来销售和业绩增长打下坚实基础。
此外，华夏幸福房屋出租情况则相对乐观，截止到6月末可供出租面积123.4亿平米，已出租面积96.7亿平米，综合出租率仍达78.36%；上半年租金收入8641.21万元。不算惊艳，但也不差。 @今日话题