ROE常常用来评价一个企业的盈利能力，也是巴菲特最推崇的指标，但这个世界上没有放之四海皆有效的指标，不然投资就太简单了。例如，在$恒隆集团(00010)$ 这个企业身上，ROE指标就严重失效。单从数据上看，恒隆集团近三年ROE均<=3%，2020年甚至为负数，即使在公允价值大增的2019年ROE也才7.67%，那恒隆的盈利能力真的就很差吗？
地价上涨惹的祸
假如一个年轻人，全身上下只剩3000元，他不吃不喝搬砖一个月，又挣到了3000元工资，那他这一个月产生的平均ROE就是66.67%，指标值很高，但我们不能说他盈利能力强。
又假如另一个年轻人，继承了家里价值500万的房子，他去当高级白领一个月工资3万，那他这一个月产生的平均ROE就是0.598%，指标很低，但我们不能说他盈利能力弱。
问题出在哪儿？问题就在那500万的房子是不需要任何投入白得的，极大的抬高了ROE的分母。恒隆的ROE也是这个问题，早年以便宜的价格拿了地，本来在这个净资产基础上，随着租金增长，ROE可以达到非常不错状态，但由于地价的也不断攀升，导致净资产被动上涨，就把ROE限制在低位。地产企业历史上不断买地，积累的净资产已经非常庞大，在这个基础上还想要高ROE是非常不现实的。恒隆的商业模式是一次投入无限收租，静态的低ROE只能说明新建一个项目短期内盈利能力低下，不能说明过去的项目盈利能力低下，也不能说明新项目在运营多年后也盈利能力低下。
超低的市净率
估值可以说是投资中最重要的环节，再高的ROE也只能说明这家企业优秀，并不能说明一次投资的正确。现在恒隆集团的市净率只有0.13，也就是说1元的净资产可以让你以0.13元买到。如果现在买入恒隆集团，这笔投资的盈利能力应该是恒隆的ROE÷0.13，也就是3÷0.13=23.08。我们再看看股王茅台，如果现在买入茅台，这次投资的盈利能力将是34.19÷7.7＝4.44。恒隆玩爆茅台。