#港股# $碧桂园服务(06098)$ $永升生活服务(01995)$
内地十个部委联合发文《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，马达认为当中重点有几个：
1. 完善物业管理费市场化机制。一直而来物业管理费被政府cap上限，每隔几年才能加价，通胀成本会拉低毛利率，市场化价格有助物管公司的收费每年按合理水平提升。
2. 鼓励物管公司接收没有管理的老旧小区。加速它们的第三方外拓的增长速度。
3. 鼓励物管公司向养老、幼儿托管、家政等业务发展。对各物管公司的社区增值服务有帮助，有助它们tap into larger market。
马达部署：
物管板块从去年八月开始一直被derating，主要有几个原因: 1)profit taking； 2)下半年大型物管上市潮; 3) 没有catalysts情况下，资金冲哂去热炒的板块。马达几个月前都有作酌量减持，但都生命值硬接了一部分的股价下跌。
马达在十二月尾时重新加注了物管，而且有几大的conviction，主要原因是几只最大/最优质的物管公司已经上市，之后上市的都是蚊型规模，within-sector的资金rotation随着恒大物业、华润万象上市后已经完成。另外，踏入新一年，应该有不少物管公司都会发盈喜，估计资金会重新流入物管板块，而且有几只股份可能纳入港股通。在几种利好因素下，马达加大了物管的注码，但在选股上有调整，将资金集中番去D最优质个几只，主要睇好以下几只:
碧桂园服务(6098): Best of the best，应该好多人都有分析，所以唔解释了。
永升生活(1995): Best of the best 2.0 but a smaller scale。另外，就快农历新年，赌性重，买佢个名改得好，永升！
融创服务(1516): 有机会挑战物管龙头，管理面积增速应该领先全行(不计M&A情况下)，物管服务的毛利率还有很大提升空间。另外，有别于其他物管，融创服务的社区增值服务收入占比仍然是极低，还有很大发展发空间，管理层上市时说今后会大力发展该业务，在物管／社区增值服务upside巨大的情况下，未来几年的增速应是几惊人。
合景悠活(3913): 之前马达篇文都有提及，上市头几个月会有巨量来自母公司合景泰富股东的红股沽压，加上佢上市撞正物管derating，现在仍比招股价$7.89低。5元边时估值只有15倍FY21 P/E，比同行折让较大，加上合景悠活的商业物业的占比高（商业理应比住宅估值高)，现时住宅/商业七三比，未来会达到五五开。来自合景泰富的商场陆续开业，21-22年会有9间商业，5间办公室开业，全交给合景悠活管理。市场上商业物管股不多，估计之后会慢慢对标宝龙商业(9909)，估值上的差距会慢慢收窄。
雅生活(3319)及蓝光嘉宝(2606): 基本面看不到有明显改变，但现时市场上太多选择，所以资金变得拣饮择食，拣哂最优质的几间公司，而依赖M&A的这几两只物管被资金抛弃。马达都无奈跟随市场走势减了部分，但会继续揸住余下持仓。
虽然估物管短期内有以上提及的catalysts，但呢单新闻确实无可能事先预计到。好既系已经在十二月时加注左，唔好既系未买够。但胜在马达已经重仓左物管，所以今日帮助到马达个仓升6%。