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时光飞逝，Emo的2023年已蜀道山。
如果说2020年是物管行业价值元年、2021年是并购元年、2022年开启减值元年，那么2023年该如何定义，物管行业路又在何方？
01
IPO风止
自2014年彩生活跨出上市步伐后，物业股就开始在资本市场摸着石头过河。
2020年前，先后有9家物企在港交所上市。如中海物业、绿城服务、碧桂园服务等。
此期间内上市的物企大多都动机单纯，加上地产危机还未乍现，数量稀缺，资本追捧，一度走出了独立行情。
后来又在新冠疫情的背景下，物企成了英雄般的存在，关联方加持下更是成了香饽饽、极品赛道……股价翻倍的比比皆是。
不过后来由于三道红线试行，房企缺血，造就了2020年有17家物企IPO。华润万象生活、远洋服务、恒大物业和容貌你刚才服务等就在此列。
勿爷觉得，相比2020年前“单纯”，这17家物企不敢说全部，至少有部分物企上市动机不纯，这也为后面几年物业股跌下神坛埋下了雷点。
据不完全统计，2020至至今4年里物企IPO数量飞流直下：
2020年17家、2021年14家、2022年6家，2023年2家。
几乎每年腰斩的上市数量，就好像王小二过年，一年不如一年。
原因大家都知道，房企日子不好过，美元债危机爆发，旗下物管板块成色不足，港交所抬高了门槛把关渐严，物企失了上市底气。
即便是最有底气的万达商管，多次递表未果后也动摇了，计划2026年再议。
目前，IPO队列中几乎清一色的国家队，如深业物业、经发物业，以及意欲在北交所递表的兰石雅生活物业。
显而易见，没点背景的房企想拆分物业板块上市回血已经比上蜀道还难，物企IPO的风口已经被吹到了爪洼国。
02
并购路艰
之前两年，“规模为王”指引下，简单粗暴的收购是物企快速做大业绩的捷径，也是给资本市场画的大饼。
从彩生活收购万象美物业后的业绩爆表，到其它物企竞相效仿，可以说2017年至2021年，物管江湖除了IPO能刺激市场神经外，就要数收购了。
典型的代表是碧桂园服务，能做到规模第一，完全归功于多笔大额收购。
不过成也收购，败也收购。2023年中期业绩，碧桂园服务对蓝光嘉宝服务等3家标的计提减值，导致净利润腰斩，而且还将增加对关联方应收账款计提。
碧桂园服务如此，其它物企也未能幸免，都多多少少自斩了一刀，详情可见往期文章《2022年52上市物企计提减值排名》。
曾经，李长江评价彩生活掉出第一梯队，错在没有继续并购下去。事实上，收购打下的江山能守住才是关键。
并购是蜜糖也是毒药，尝到苦头后，除了个别国家队物企外，上市物企几乎已把并购束之高阁。
所以年内鲜有大笔并购，更多的是和关联方交易。且最大的两笔并购都在官宣不久后终止。
如新大正终止7.88亿收购收购沧恒投资80%股权；中海物业终止9.5亿收购中海监理（Project Supervision Limited）。
新大正是三思而后行觉得不合适，中海物业更多的市场并不看好其涉足关联方的监理生意，听劝。
物企已对并购慎之又慎，并购路艰。
03
关联交易断舍离
物企最初的业务来自关联交易，是房企一口口投喂长大的。
物企没上市之前，充其量是房企的后勤单位，只要干好交付、服务就好。
但上市后，除了份内工作外，物企还要为战投、投资者负责。不过作为实控人的个别关联方，还是做出了有损物企的操作，导致调表师有异议，物企发不出财报停牌。
如恒大物业消失的134亿，鑫苑服务被质押的4.02亿，以及关联方拖欠物企数目庞大的应收账款。
若关联方无力偿还，又没资产抵债，大都走到了对薄公堂的地步。如金科服务起诉金科股份、鑫苑服务申请仲裁、恒大物业起诉恒大地产……
想要不被房企拿捏，物企只有独立才行。所以我们看到了，很多物企已经开始去地产化，甚至自立门户。
如恒大物业更名金碧物业、旭辉永升也拟撕掉旭辉标签，和已经独立的金科服务……
不过或许是血脉压制，或许是年底为了冲刺业绩，还是有很多物企续签了关联交易，且提高了上限。
能预判的是，如果房地产行业气色好转，这些关联交易无须担忧。但反之，物企可能还要过几年苦日子。
勿爷觉得，房地产行业走弱是大势所趋，所以大概率是后者。
04
上市物企目前处境尴尬。
因业绩和股价滑坡、暴跌，被韭菜吐槽诟病；因个别（少数）业主不满意服务质量，被喊着更换甚至取消物业。
但在勿爷看来，房地产开发时代结束，服务时代来临，决定了重担在肩物企不会黯然退场。
2021年1月，住建部等10部门联合印发通知，从6个方面对物企提升住宅物业管理水平和效能提出要求，鼓励物业服务企业开展养老等延伸服务。
如今两年已过，鼓励物企发展又被发改委纳入《产业结构调整指导目录（2024年本）》：
“物业服务”从“鼓励类-其他服务业”，调整至“鼓励类-商务服务业”。
勿爷觉得，上层已为物企指明了方向。物企所要做的就修复筑底，磨砺前行。这也是2023年物管行业的标签。
没有谁的人生一帆风顺，没有哪个行业会波澜不惊。
所以综上所述，勿爷认为，由于IPO风止、并购路艰以及难舍的关联交易，上市物企未来很难再出现前几年的业绩高增，但行业洗牌后业绩也会趋于稳健。
最后，引用一句曾被大佬多次用过的新年献词，略做修改如下：
这一年是过去10年最差的一年，也可能是未来几年最差的一年。
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