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记录：2016年上半年北京房地产市场成交数据，2016年7月17日星期日。
做市场短期预测是上帝干的事：笔者感觉北京市场可能在6-12个月内面临短期调整呐。当市场中公寓+商办+高总价别墅产品的量价高涨的时，通常预示市场阶段性到顶，面临短期调整。尤其是工业用地飞涨时，市场距离泡沫破裂不远。（推荐：《逃不开的周期性》）
2016年上半年市场成交特征如下：
1) 成交量同比上涨，环比2015年下半年回落。
2) 远郊区县怀柔密云增幅最大。
3) 刚需户型占比大幅下滑，原因是价格杠杆？还是需求不足？存疑。
4) 350万成为中低端分水岭，1000万成为中高价位分界线
5) 平均去化率接近八成，出清周期为11.4个月
6) 较2015年全年均价上涨28%，上次出现类似价格暴涨是什么时候呐？2007年。
7) 商办类市场成交量翻4倍，上次出现类似状况是什么时候呐？（没找到数据）
8) 2016上半年，北京市二手住宅成交13.6万套，创近6年来成交新高。
9) 北京土地市场成交量创历史新低，住宅用地溢价率为35%，商办用地溢价率则高达93%，较去年同期增长81个百分点。
10) 住宅供给肯定不足，商住类产品供给呐？单价超过6万以上的豪宅供给过剩嘛？
11) 环京区域的市场规模较2013年几乎翻倍。
12) TOP10排行：商住+别墅项目占据70%（特别是300平方米以上的类独栋产品）。
13) 首次出现超3万套公寓成交，首次出现公寓类签约超过住宅的年份（上次暴涨是2013年，随后是2014年的暴跌）
14) 2016年北京别墅市场火爆，成交量刷新历史纪录，半年签约别墅截止6.28就达到了3310套，同比涨幅高达164%.
15) 10万+顶豪签约已经高达209套，超过了2015年全年成交量，刷新了新的历史纪录。叠加在售+潜在供应，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。
【成交量同比上涨，环比2015年下半年回落】 商品住宅：整体市场“量跌价升”，高端成交量增长137%。成交量回落，上半年月均成交量减少24%。上半年北京住宅（不含保障房）月均成交约61万平方米，较2015年月均销售量减少24%；累计成交369万平方米，较2015年上半年下降8%，较2015年下半年减少35%。其中，纯商品住宅（不含自住房）成交量为324万平方米，同比增加17%，环比减少18%。
从市场总成交看，2014-2016，可以说已经出现了一个小周期，但在这个小周期内，房价虽然有明显的波动，单成交量基本维持在2.3万套上下。市场签约总量稳定。反而是供应量刷新了历史最低，从2016年上半年供应量看，仅仅1.2万套，供需比接近1:2，刷新历史最低记录。
【远郊区县怀柔密云增幅最大】从各区域成交绝对值来看，2016年上半年，朝阳区位居全市成交量首位，商品住宅（不含保障房）累计成交46万平方米；从相对值来看，各区域成交面积同比增减参半，其中，怀柔区域增幅最大，为178%，其次是密云，增幅为103%；丰台区位居第三，同比增长100%。
【刚需户型占比大幅下滑，原因是价格杠杆？还是需求不足？存疑。】从成交面积段占比来看，随着住宅结构的转变，改善类户型占比不断增加，而刚需户型占比大幅下滑。其中90平方米以下户型占比仅为29%，较去年同期大幅下滑14个百分点；90-200平方米户型占比提升9个百分点至56%；200平方米以上户型占比为15%，较上年同期增长5个百分点。
从成交结构看，变化最大的是2居所，成交占比明显萎缩，从过去两年的占比接近40%加速降低到当下的28.48%。
【350万成为中低端分水岭，1000万成为中高价位分界线】 按照住宅总价由低往高，成交套数占比最低的60%为中低价位，成交套数占比最高的10%为高价位原则计算，350万/套成为北京中低端市场新的分水岭，高价位分界线则从去年上半年的600万/套，增长至今年的1000万/套。从成交价格段来看，350万元以下中低价位成交占比58%，较上年同期下降17个百分点；350-1000万元中高价位成交占比上升10个百分点至31%；1000万元以上高价位成交占比则上升为11%。
从市场走势看合计签约商品房住宅23440套，成交均价达到了34724元每平米、集中在六环周围的这部分住宅均价已经3万+，成交的1000万+的高端住宅成交占比明显上涨，前6个月多达2612套、成交金额达到了490亿，占全市成交总额的40.7%，而在2015年全年，这一比例只有28.1%。
【平均去化率接近八成，出清周期为11.4个月】2016年上半年北京商品住宅月均供应量为54万平方米，月均成交量为61万平方米，销供比为1.14。从新开盘情况看，上半年市场通过小量多次的开盘实现去化，整体去化率保持了良好的效果，上半年平均去化率接近八成。截至6月底，北京商品住宅（含保障房）库存量仅为854万平方米，较去年同期减少20%，较2015年底减少15%；截止6月底出清周期为11.4个月，较去年同期减少2.2个月。
【较2015年全年均价上涨28%，上次出现类似价格暴涨是什么时候呐？】均价持续上涨，上半年涨幅达28%。2016年上半年北京住宅成交均价持续上涨，一方面，住宅市场高端化带动全市均价上涨，另一方面，市场看涨预期强烈，加速了价格的上涨。上半年北京不含保障房住宅均价为34192元/平方米，较2015年全年均价上涨28%；其中，纯商品住宅成交均价为36424元/平方米，较2015年全年上涨19%。
成交结构3万以下锐减.
【商办类市场成交量翻4倍，上次出现类似状况是什么时候呐？】2016年上半年，北京商办市场（商住+写字楼+商业用房）月均成交约61万平方米，较2015年月均成交量增加108%；累计成交365万平方米，较去年同期大幅增长332%，较去年下半年增长28%。上半年商办市场成交均价为28041元/平方米，较2015年全年上涨4%，涨幅相对较小。
【二手房，3月份交易量突破3万套，创近三年新高】 随后的4-6月份，成交量高位回落，并于6月份跌至1.1万套，较5月减少近一半。成交均价则稳中有升，上半年均价为41109元/平方米，较2015年全年上涨16%。
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2016上半年，北京市二手住宅成交13.6万套，创近6年来成交新高。 截止2016年6月底，北京二手住宅均价46629元/㎡，6年内价格上涨88.1%。自3月市场成交达到顶峰后，2季度成交量连续3月下滑， 价格涨幅明显收窄。中小户型成交集中于二手住宅市场
2016年上半年，90以下二手住宅成交为新建住宅成交量的12倍。 随着新建住宅供应的高端化，未来中小户型住宅成交将以二手房市场为主。
【北京土地市场成交量创历史新低】住宅、商办用地上半年共成交13宗，土地面积合计68万平方米，较去年同期下降66%；土地规划建筑面积173万平方米，同比减少65%；土地出让金合计349亿元，同比减少45%。其中，上半年住宅用地成交7宗，土地面积为45万平方米，规划建筑面积105万平方米，同比下降61%；商办用地成交6宗，土地面积23万平方米，规划建筑面积68万平方米，同比下降70%。2016年上半年，商品房用地平均溢价率达到49%，较去年同期提高23个百分点。其中，住宅用地溢价率为35%，商办用地溢价率则高达93%，较去年同期增长81个百分点，较去年下半年增长44个百分点。
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合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿，商服类3宗成交金额为55.55亿，综合类4宗，成交金额为91.35亿。值得说的经营性用地合计为：14宗，合计出让建筑面积为356.6亿，规划建筑面积为177.92万平米。商品房住宅可能只有3000套！105万商品房住宅用地中，只有不到4成是商品房住宅？只有38.7万平米，也就是能够未来供应成为商品房住宅的只有3000套左右。
【住宅供给肯定不足，商住类产品供给呐？单价超过6万以上的豪宅供给过剩嘛？】从土地供应情况看，上半年北京宅地累计供应105万平方米，其中商品住宅用地供应量仅为45.35万平方米，不及北京1个月的销售量，市场后期潜在供应明显不足。下半年商住类产品供应量将继续增加，从上半年土地供应情况看，上半年商办类土地供应超100万平方米，其中商住类产品用地供应约70万平方米，后期商住产品将可供应1万套房源。为估算未来豪宅市场的潜在供应量，我们将28宗土地剔除配建的保障房及自住房，剩余规划建面约220万平米，按照套均240平米（2016年上半年，单价6万以上项目套均面积）计算，未来将有约9000套豪宅入市，相对年均2000套（2015年单价超6万的项目成交量）的销售量，未来豪宅市场去化压力将有所加大。
【环京区域的市场规模较2013年几乎翻倍】2016年上半年环京7区域整体成交“量价齐升”，其中成交面积833万㎡，同比增长33%，成交均价8609元/㎡，同比上涨21%，成交金额717亿，同比增长47%；环京区域的市场规模较2013年几乎翻倍。武清成交量同比领涨，燕郊成交均价同比领涨。2016年上半年燕郊、廊坊、涿州、武清、固安成交金额同比大幅增加，武清同比涨幅最大；环北京7区域成交均价同比全面上涨，燕郊同比涨幅超40%。
【TOP10：商住+别墅项目火爆，特别是300平方米以上的类独栋产品。】
北京成交金额TOP10：以商住类项目和类独栋别墅项目为主，住宅类以成交均价4—6万为主，估计户型面积与总价都不低。
北京2016年上半年有签约业绩的住宅项目合计有556个项目，高端项目合计有40个签约均价在6万+，而其中签约均价在6万内的普宅项目，超过18亿的只有一个，而低于1亿的则有352个，整体看，市场的不均衡依然非常强。换一种说法其实就是，如果在2016年上半年要抢北京普宅销冠，需要战胜516个项目：
从排名来看，前10名的项目中，朝阳区的项目表现出众，占了四席，其中又以中央别墅区为主力板块；大兴区一飞冲天，居然占了三席，亦庄板块热的发烫；剩下的便是被丰台和顺义瓜分。从住宅排名前10的项目看，有一半的项目具有至少两条以上的产品线。作为普宅，基本为以四居为主导的二次改善型产品；作为别墅，则抓住了终极改善的市场需求。
排名前10的项目成交均价在3万以内的只占20%，而4—6万的项目占到50%，6万以上的占30%。改善型住宅的豪宅化趋势正在加速演进。成交均价4—6万的这些热销项目都是去年的“三好生”，一贯的优异成绩保持到今年，而且一年间实现了惊人的涨幅。排名前10的项目已经全部或局部入住的占到60%，成熟的社区环境，眼见为实的项目品质以及老客户、老业主传递出的口碑效应进一步带动了热销。
便宜的总有市场：注意成交套数排行榜，成交价格都在全市成交均价以下，甚至是5折。
【首次出现超3万套公寓成交，首次出现公寓类签约超过住宅的年份；上次暴涨是2013年，随后是2014年的暴跌】
在2016年上半年，北京公寓成交刷新了历史纪录：2016年截止日前的市场成交看，签约套数已经达到了33427套，这也是北京历史上首次出现超3万套的公寓年度成交。这也是历史首次出现公寓类签约超过住宅的年份，整体看，北京2016年公寓成交刷新了历史纪录。
但值得关注的是，实际签约项目出现了非常明显的分化，在前三的超过20亿销售额公寓类项目，基本都是因为通州等区域限购导致的集中签约。剔除这一政策影响，事实上，这一市场虽然升温，但各项目之间的竞争依然非常激烈：在上半年有销售业绩的公寓类物业合计有174个项目，其中超过1亿的项目只有89个项目，超过5亿的只有41个项目，而能够达到10亿的项目只有14个：从城区公寓看，能够占据销冠榜的都是市场口碑非常好的标杆企业项目：如果看，全市的商业类物业签约，你会发现，两者的销冠都是金融街（长安）中心。优质资产荒芜成为市场的主要特征，所以出现了，地王年、豪宅年、别墅年、公寓年。
【10万+顶豪签约已经高达209套，超过了2015年全年成交量，刷新了新的历史纪录。叠加在售+潜在供应，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。】
北京2016年上半年成交结构：整体看，2016年北京别墅市场火爆，成交量刷新历史纪录，半年签约别墅截止6.28就达到了3310套，同比涨幅高达164%.公寓成交也刷新了历史纪录。上半年公寓成交已经高达32805套，刷新了历史纪录。
普通住宅高端化趋势明显：10万+顶豪签约已经高达209套，超过了2015年全年成交量，刷新了新的历史纪录。 签约较多的项目主要有：使馆壹号院签约50套、万柳书院签约31套，泛海国际签约27套，琨御府签约25套、西宸原著、北京壹号院签约10套。
从区域看，这209套成交依然集中在少数区域：10万+签约主要集中在四环内，四环外比例依然非常低。从区域看，也依然集中的传统豪宅区。
还有一定体量待签约的顶豪项目当下合计为31个项目： 这31个项目，地块总体量为722.6万平米，当然其中有部分的不可售的配建，大约实际可售的商品房住宅部分体量为500万平米，也就是总预期货值在5000亿左右。 之前这31个项目累计签约已经246万平米，合计签约金额为1063亿，平均签约周期已经5年左右。从拿到预售证的面积看，未签约的还有117万平米。 也就是比较着急的去化库存为1170亿，这部分去化大约需要3-4年，而整体库存大约在2500亿左右。 这部分如果按照当下市场去化，需要大约8年！ 当然，这些土地价格非常低，所以入市的压力没有那么紧迫，但以为这些项目存在，地王入市的压力巨大。 剔除已经上市的，合计地块地王已经多达31宗楼面价3.5万+的地块，这部分预期价格都将进入8万+，按照地块的土地成交款计算，合计为1130.67亿。也就是大约可售货值未来预期将在2000亿上下。 按照300亿的年去化速度，大约要7年。 整体合计，叠加在售+潜在供应，北京顶豪大约有70个项目5000套待售，而去化需要15年左右。
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项目分布看，其实两大特点：城区公寓+低密别墅。
【北京含居住类居住类物业单盘成交超过100亿的合计有18个项目，其中最高的突破了240亿】
半年盘点又到节点，在过去的半年，北京房地产市场畸形发展，值得首先提到的，还是历史上第一个200亿大盘出现：从北京历史成交记录看，截止今天，北京含居住类居住类物业单盘成交超过100亿的合计有18个项目，其中最高的突破了240亿，超过150亿的有5个项目。排名第二的是泛海国际：当然因为成交周期基本都在5-10年，这些项目的成交均价现在看来都是让人揪心！
