淘金者之父 的讨论

例如旭辉，22年初报表信息显示100多亿可动用现金，已经算预警了，结果撑了大半年才暴雷，表外的资产负债虽然没有查出来，不过报表上审计过的数据真实性都还可以。毕竟签了字，要对这张报表负责，人又不是福尔摩斯，不给线索自己查么？恒大自己借了多少钱，许自己都搞不清楚[抠鼻]

例如新城，22年财务费用支出相比21年大幅增加177%，今年23年又增加30%，就是因为开工项目大幅减少，没多少项目往上挂了，侧面也说明大量未开工土储是不能挂利息资本化。
养马岛估计也就100亿土地成本沉淀在里面，我们就当没这100亿[抠鼻]

养马岛几百万方土储，你确认满足利息资本化条件？果然挺外行[抠鼻]
您详细解释解释？通常，项目需要竣工后才能做利息资本化，土地储备行嘛？我没搞过房企财务啊。

我认为资本化比例上限主要看两个指标，负债率和 开工土储/总土储。 万科不清楚，但是后者，我觉得龙湖可能这个比例会更小，因为龙湖有很多商业勾地项目，这种商业配套住宅项目比一般住宅体量要大几倍，因为要住宅利润平摊商业建设成本。所以这种项目正在开工土储占总项目比例是小的，新城财报数据，三四线商业配套的住宅，23年上半年，半年仅仅增加了总去化6%，所以这种项目开工比例也少。龙湖没看过，应该会比新城高一点，比万科要低。

哈哈，那么多核数师，也没提前搞明白，房企复杂的融资杠杆啊？这曾经都是行业，都这么干。。。

新城 不了解啊。不过，万科龙湖华润的新开工量，还在，那个开工证，开个槽，好办多啦，这属于：战术技巧，没用的。

持续经营都没有什么疑问，龙湖历史土储质量去化不好，但21年后拿的地基本一年现金流回正，土储置换后还有提升空间。翻倍后我可能就不买地产了，等过几年新城流动性改善后也可以关注。经营性收入才是地产未来。

你我都能看出的问题，核数师拿的信息更多，会不知道？要是那么容易通过，也不会有那么多暴雷房企发不出财报，更换核数师了[抠鼻]

虚假开工这个问题，可以用总量把控，比如做个养马岛20%开工，把利息挂上去，核数师又不傻，再说即使不一个个看项目，总应付工程款也能看出个七七八八开工比例。

既然开工项目才能做利息资本化，那么一两年后项目竣工时，就要做结算，所以很大幅度已经体现在毛利里了[抠鼻]