淘金者之父 的讨论

经营性收入才是地产未来。这个事，我一直很怀疑，好像市场上都这么说。在我看：开发即售业务，依然是基本盘，7-8成利润，甚至是9成，都应该在这里，是最应该做好的。
万科，新城，龙湖，啥的，搞的商业，基本上次次等级的，赚钱的概率，不是特别大。凑活，活着，没毛病。

讨论到哦这里，其实本质上是：房企的利润，不要太过相信的，关键是土地+房屋，是不是，适销对路。这个问题，又不能每个项目都去踩盘吧。因此，只能选择，观察管理层的蛛丝马迹，以及历史，看看他们是否足够谨慎小心。
万科，6000亿的盘子，2018年去掉头，这个大船，还是非常有魄力的。如今，并没有出现大面积的以价换量，说明其还能熬得住。
哈哈。

例如旭辉，22年初报表信息显示100多亿可动用现金，已经算预警了，结果撑了大半年才暴雷，表外的资产负债虽然没有查出来，不过报表上审计过的数据真实性都还可以。毕竟签了字，要对这张报表负责，人又不是福尔摩斯，不给线索自己查么？恒大自己借了多少钱，许自己都搞不清楚[抠鼻]

这个操作，我说不太清楚啦就，肯定有办法，滚动开发，肯定有办法。

我认为资本化比例上限主要看两个指标，负债率和 开工土储/总土储。 万科不清楚，但是后者，我觉得龙湖可能这个比例会更小，因为龙湖有很多商业勾地项目，这种商业配套住宅项目比一般住宅体量要大几倍，因为要住宅利润平摊商业建设成本。所以这种项目正在开工土储占总项目比例是小的，新城财报数据，三四线商业配套的住宅，23年上半年，半年仅仅增加了总去化6%，所以这种项目开工比例也少。龙湖没看过，应该会比新城高一点，比万科要低。

例如新城，22年财务费用支出相比21年大幅增加177%，今年23年又增加30%，就是因为开工项目大幅减少，没多少项目往上挂了，侧面也说明大量未开工土储是不能挂利息资本化。
养马岛估计也就100亿土地成本沉淀在里面，我们就当没这100亿[抠鼻]

这个事啊，重资产在表内，我一直存在重大疑问，这可是特别烧现金流的。

不改变经营性收入占比大的龙湖和万科pb差别一直存在的事实，市场承认是有区别的就行[抠鼻]

持续经营都没有什么疑问，龙湖历史土储质量去化不好，但21年后拿的地基本一年现金流回正，土储置换后还有提升空间。翻倍后我可能就不买地产了，等过几年新城流动性改善后也可以关注。经营性收入才是地产未来。

眼前的账，核数师整明白就行，你得问题不就是账面问题么