恒隆地产，2022年最低股价=9.3港币/股，市值=418亿港币，相对最高市值=1708亿（2011年/12年前），变幅=-75%，明确的腰斩再腰斩。对应估值：PE=9倍，PB=0.31倍，PS=4倍，股息率=8.4%。简单翻译下，账面评估资产打3折，不考虑负债，4年租金收入就收回投资。

如今的估值，很类似1997年亚洲金融风暴与2000年网络股泡沫期间，1998年最低股价=3.1港币/股，市值=88亿港币，相对最高市值=88亿（1997年/1年前），变幅=-73%，基本腰斩再腰斩。对应估值：PE=3.3倍（不准），PB=0.29倍，PS=3.5倍，股息率=15.4%。历史居然重新演绎的一边，但这是25年前的事，恒隆的经营状况已完全不同。

过去12年，恒隆地产，整体收入净利润翻倍，内地租金收入3倍增长。市值确是腰斩再腰斩，其中部分原因是2010年以1.6倍PB交易，市场要用12年消化高估值。另外是，市场先生极度悲观。


这个状况，给我一个经验：即使是最为稳定的收租模式，周期极长，腰斩再腰斩，才有可能出现狗头金的机会。更要有极度的耐心：要么是世纪罕见的经济危机，要么是至少10年的等待。

$中国国贸(SH600007)$ $恒隆地产(00101)$ $万科A(SZ000002)$