我們的旗艦商場上海恒隆廣場的收入按年下跌10%，租戶銷售額亦減少24%。年內，上海反覆出現確診個案並影響其業務，但商場精心策劃並推出了一系列會員計劃及市場營銷活動，如口碑載道的「 Home to Luxury」盛裝派對，以帶動消費者情緒和客流量。 截至年底，商場維持悉數租出。


上海港匯恒隆廣場於 4 月和 5 月受疫情影響而停業， 其租戶銷售額較去年下跌 19%，但收入僅輕微下滑。繼 2020 年底完成資產優化計劃後，商場吸納大量優質租戶， 從而優化租戶組合。截至年底，商場維持 99%的租出率。

（注：上海两个商场：销售额-20%，基础租金比例高，租金收入跌幅低于销售额。满租，不操心。值得注意的是，绝对奢侈品聚集的恒隆广场，跌幅远高于，更加平衡的港汇。对标国贸商城：一个综合性+更平衡的商城，路子对，不会比上海恒隆广场，更严重。）


儘管上海市疫情於 4 月至 5 月期間處於高峰期， 上海恒隆廣場兩座甲級辦公樓於年內的租賃表現依然令人滿意， 收入微升 2%，租出率亦維持於 96%的高位。上海恒隆廣場位處上海市的傳統核心商業區，受惠於實力雄厚的租戶組合、專業的物業管理服務及優越地段， 即使面對經濟低迷仍然表現強韌。

（注：国贸写字楼与恒隆广场办公楼，几乎同样面对20%空置率的市场。国贸写字楼，估计也能打个平手。）


$中国国贸(SH600007)$ $恒隆地产(00101)$ $万科A(SZ000002)$

恒隆地产，2022年最低股价=9.3港币/股，市值=418亿港币，相对最高市值=1708亿（2011年/12年前），变幅=-75%，明确的腰斩再腰斩。对应估值：PE=9倍，PB=0.31倍，PS=4倍，股息率=8.4%。简单翻译下，账面评估资产打3折，不考虑负债，4年租金收入就收回投资。

如今的估值，很类似1997年亚洲金融风暴与2000年网络股泡沫期间，1998年最低股价=3.1港币/股，市值=88亿港币，相对最高市值=88亿（1997年/1年前），变幅=-73%，基本腰斩再腰斩。对应估值：PE=3.3倍（不准），PB=0.29倍，PS=3.5倍，股息率=15.4%。历史居然重新演绎的一边，但这是25年前的事，恒隆的经营状况已完全不同。

过去12年，恒隆地产，整体收入净利润翻倍，内地租金收入3倍增长。市值确是腰斩再腰斩，其中部分原因是2010年以1.6倍PB交易，市场要用12年消化高估值。另外是，市场先生极度悲观。


这个状况，给我一个经验：即使是最为稳定的收租模式，周期极长，腰斩再腰斩，才有可能出现狗头金的机会。更要有极度的耐心：要么是世纪罕见的经济危机，要么是至少10年的等待。

$中国国贸(SH600007)$ $恒隆地产(00101)$ $万科A(SZ000002)$

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哪位高手，给弄个中文的？$恒隆地产(00101)$