地产的一季报基本上是四个季度中最不重要的，结算大头集中在第四季度。
不过从这份一季报来看，公司毛利率继续下滑，所以营收增速大于利润增速，这是压制股价表现的一方面。（地产整个行业毛利率和净利率都处于下滑周期，关注何时企稳反弹。）
好的是公司三道红线都达标了，从去年底的黄档降为绿档。
股价方面28-29元的万科安全边际很足，中长期不需要太担心。

简单点评一下$万科A(SZ000002)$ 2021年一季报。
说实在其他都好，唯一不好的就是毛利率下降有些快。
季报中披露：房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为 16.1%，剔除税金及附加的毛利率是20.4%，应该是自2010年以来单季度结算毛利率最低的一年，比2016年第二季度次低24.98%还要更低。
不过2021年一季报结算的大都是2017年2018年的拿的地，市场上对其还是有足够的预期。只是心理预期上还是觉得毛利率有些过低了。
但一个季度的结算低毛利率还是不能足够说明问题，万科在历年的季度结算中也出现毛利率非常不均衡的状况，如2018第一季度毛利率34.17%，是整个年份中最低结算毛利率，最高的第四季度结算毛利率为41.42%，2017年也出现同样的状况，第一季度是29.80%而第四季度是36.30%。后续毛利率的变化情况还有待进一步观察。
我想最难的应该还是当下，感觉从去年下半年至今土地市场也出现地价与房价差距较小的状况，这也可能是万科采取紧缩策略的原因，没有好的机会就不积极，储备现金度过这个冬天。这跟巴菲特在对待保险问题上如出一辙，在规模和利润相对抗时，最终还得倾向后者。万科在一季报中也强调：坚持理性投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘项目投资机会。
还是比较欣赏郁亮的说法，作为农民还是做好种地的事，至于气候或者年成不是农民可以左右的。引用2020年致股东的一段话“只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘，抵达成功的彼岸。回顾万科三十六年的历 程，我们能走到今天，依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒，是齐心协力度过的一次 次挑战和历险。面对管理红利时代的淘汰赛，继续领先领跑、数一数二，依然是我们不变 的追求。我们相信，每一堵难以逾越的高墙，跨过去就是我们与对手拉开差距的屏障；每 一片风云莫测的海域，渡过去就是希望无限的新大陆；每一道崎岖坎坷的山峦，翻过去必 将迎来春暖花开的广阔绿洲。”

至于好的方面其实有很多

1、经营活动产生的现金流量净额168亿，同比大幅增长。
2、净负债率为 15.5%，相比去年末继续下降，剔除预收款项的资产负债率69.5%，至此全部符合三条“绿档”。不得不再次提到净负债率，这怎么看也不是一个高杠杆行业里的企业，我们一定要相信万科这样做必定有其道理，这么多年优秀过来了，继续 优秀下去是大概率的事。
3、合同负债（已扣税）6815亿是去年全年开发结算收入3774亿的180%。万科已经储备好了充足的利润池，为这个冬天多积蓄一些储备粮，我也看过很多个重要房企的财报，应该没有超过万科了。
就这些吧，本来房企一季报也没有更多的信息可以挖掘的，我也是勉强为之了

平安喜欢投地产股，怎么都应该投万科这样的。

全年净利润400多亿，一季度10几亿，一季度占比这么低没啥参考性的，还是看其他大方面，3道红线全部合规，预收账款又增长了8-9百亿，蓄水池又大了，经营现金流增多了，对今年集中拿地有优势

正增长，三档全绿，现金接近2000亿，不愧是房地产的标杆

毛利率 下滑太严重 高价地 开始显现，万科 都这样 看来 接下来房地产市场不会很妙！

只有绿城说了实话 已售未结20毛利率

大家都忽略了万科的投资收益越来越强劲，这部分可以平滑毛利率的下降。另外，任何一个充分竞争的行业都需要一个毛利率下降淘汰大部分企业再上升的过程，最终实现稳定的利润水平，实现资本收益。目前房地产就是在经历这个过程，而万科在这个过程是最稳的。三道红线的达标对万科太简单，但同时大量正向经营现金流，大量货币资金，还有大幅降低的融资叠加才体现万科的实力。

拿利润说事的都是韭菜哈

今天下午全出了。