$华夏幸福(SH600340)$
华夏幸福年报简评：
1.万年增速35%，符合预期。
2.四季度现金流有所好转，但全年仍录得-162亿的负现金流；主要原因是环京限售影响。
3.异地复制进展良好，异地销售占比已经提升至1/4左右，缓解了环京限售压力，产业园扩展如火如荼，10几个成熟的，20几个推进的，20多个初期的，签约投资额达到1650亿。
4.环京限售影响多少呢？大约500多万平米的可售库存未售，估计货值约600多亿；其余区域基本无库存。这个从资产负债表也可以看出：预售款仅增加300亿而存货增加了800多亿！
5.原先担心的政府付款能力基本消除。2017年园区服务收入299亿，而期内政府应付款仅增加了100亿，说明政府在期内已付款约200亿。而且基本没有1年以上的应付款，政府的付款周期也得到了确认，并非白条。
6.融资总额1105亿，融资利率不到6%，同比还下降，的确证明了华夏幸福融资能力不俗！账面现金接近700亿，而一年内借款仅300来亿，可见现金流断裂之说纯属无稽之谈。
7.地产结算速度严重滞后，目前按过去几年的销售和结算之差毛估已经有接近2000亿没结算了。不过预收款仅1300多亿，或者之前几年的销售额是吹牛，要么就是还有不少预售款未实际到账，这个可能是存在的，一个印证：销售额同比增长，但从现金流量表中收到的现金同比下滑，我觉得存在垫首付，首付分期等情况。
8.未来展望：2018年销售目标2100亿，再考虑到2017产服签约投资额1650亿，累计签约投资额4000多亿，已售未结接近1300-2000亿；各方面来看，未来几年业绩增长无忧...
9.最后说个怪异的事：2016年员工总数约2万，而2017年员工总数2.8万人（其中非物业人员仅增加3000人），但是薪酬总额从52亿跃升至95亿接近翻倍，公司解释是员工增加，年末大幅计提奖金.....导致管理费用增长了38亿多，翻倍不止！
10.本人继续维持2018年150亿以上净利润目标不变。

中规中矩吧，18年销售官方目标2100亿，同比增长40%左右，至于什么现金流断裂就无视吧，经营现金流虽然差点，但是融资1100亿，去年700多亿，融资利率也降低一个点到6%左右，在手现金681亿，分红26亿，哪里也看不出现金流断裂的样子$华夏幸福(SH600340)$

年年35%，路飞兄不质疑下其财务真实性

一、产业新城模式依然是最NB的房地产的创新模式，可市场没有给一毛钱的估值溢价；
二、现金流为负对于处在高速扩张期的华夏是正常的，三年百城的扩张速度，现金流不为负才是假的，不过不能说明没有任何风险；
三、现在说产业新城异地复制成功还为时过早，产业新城模式有着自己适应的土壤，全国各地遍地开花肯定是不可能的；
四、万年不变35%的业绩增速，我早就说过这是调控的，但是合理合法的调控，不是造假，这个几年前我就说过了；
五、高比例现金分红是因为王老板旗下的知合比华夏更需要资金，而这分红的钱对于华夏来讲，几乎是九牛一毛；
六、产业新城模式的核心离不开房地产；至少是现在和今后很长一段时间；环京的冰冻还是有很大的影响的；
七、销售签约额和回款的数据差这和环京以及欠发达区域的房地产销售模式（或手法）是一致的，熟悉的话就能想明白；
八、产业新城园区对外开放合作，不是公司危机的表现，而是公司打造平台的勇敢尝试，这个在王老板早就开始谋划了，这是进步;
九、客观对待产服收入，既不要吹也不要黑，包括产服收入的回款(来源、时点）要客观；
十、华夏的融资手段和能力我大A股中无出其右！
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就是因为这个万年35大法。。。。。我真怀疑这财务到底隐藏了多少好的东西或者不好的东西。。。。。。。。这也太精准了吧，用尺子量的。。。

$华夏幸福(SH600340)$
华夏幸福年报简评：
1.万年增速35%，符合预期。
2.四季度现金流有所好转，但全年仍录得-162亿的负现金流；主要原因是环京限售影响。
3.异地复制进展良好，异地销售占比已经提升至1/4左右，缓解了环京限售压力，产业园扩展如火如荼，10几个成熟的，20几个推进的，20多个初期的，签约投资额达到1650亿。
4.环京限售影响多少呢？大约500多万平米的可售库存未售，估计货值约600多亿；其余区域基本无库存。这个从资产负债表也可以看出：预售款仅增加300亿而存货增加了800多亿！
5.原先担心的政府付款能力基本消除。2017年园区服务收入299亿，而期内政府应付款仅增加了100亿，说明政府在期内已付款约200亿。而且基本没有1年以上的应付款，政府的付款周期也得到了确认，并非白条。
6.融资总额1105亿，融资利率不到6%，同比还下降，的确证明了华夏幸福融资能力不俗！账面现金接近700亿，而一年内借款仅300来亿，可见现金流断裂之说纯属无稽之谈。
7.地产结算速度严重滞后，目前按过去几年的销售和结算之差毛估已经有接近2000亿没结算了。不过预收款仅1300多亿，或者之前几年的销售额是吹牛，要么就是还有不少预售款未实际到账，这个可能是存在的，一个印证：销售额同比增长，但从现金流量表中收到的现金同比下滑，我觉得存在垫首付，首付分期等情况。
8.未来展望：2018年销售目标2100亿，再考虑到2017产服签约投资额1650亿，累计签约投资额4000多亿，已售未结接近1300-2000亿；各方面来看，未来几年业绩增长无忧...
9.最后说个怪异的事：2016年员工总数约2万，而2017年员工总数2.8万人（其中非物业人员仅增加3000人），但是薪酬总额从52亿跃升至95亿接近翻倍，公司解释是员工增加，年末大幅计提奖金.....导致管理费用增长了38亿多，翻倍不止！
10.本人继续维持2018年150亿以上净利润目标不变。

中规中矩吧，18年销售官方目标2100亿，同比增长40%左右，至于什么现金流断裂就无视吧，经营现金流虽然差点，但是融资1100亿，去年700多亿，融资利率也降低一个点到6%左右，在手现金681亿，分红26亿，哪里也看不出现金流断裂的样子$华夏幸福(SH600340)$

一、产业新城模式依然是最NB的房地产的创新模式，可市场没有给一毛钱的估值溢价；
二、现金流为负对于处在高速扩张期的华夏是正常的，三年百城的扩张速度，现金流不为负才是假的，不过不能说明没有任何风险；
三、现在说产业新城异地复制成功还为时过早，产业新城模式有着自己适应的土壤，全国各地遍地开花肯定是不可能的；
四、万年不变35%的业绩增速，我早就说过这是调控的，但是合理合法的调控，不是造假，这个几年前我就说过了；
五、高比例现金分红是因为王老板旗下的知合比华夏更需要资金，而这分红的钱对于华夏来讲，几乎是九牛一毛；
六、产业新城模式的核心离不开房地产；至少是现在和今后很长一段时间；环京的冰冻还是有很大的影响的；
七、销售签约额和回款的数据差这和环京以及欠发达区域的房地产销售模式（或手法）是一致的，熟悉的话就能想明白；
八、产业新城园区对外开放合作，不是公司危机的表现，而是公司打造平台的勇敢尝试，这个在王老板早就开始谋划了，这是进步;
九、客观对待产服收入，既不要吹也不要黑，包括产服收入的回款(来源、时点）要客观；
十、华夏的融资手段和能力我大A股中无出其右！
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资金流断裂股分红还这么给力，钱自己印吗？

看现金流，更主要的是看经营性活动现金流入。如果流入正常，投资增加，进行活动现金流也会为负。华夏幸福虽然经营性现金流为负，主要是由于投资和拿地增加所致，这也正是房地产公司的高杠杆特征。恒大新城碧桂园融创哪一个不是？其实还要看货币资金，华夏幸福货币资金同期增长50%。哪来资金链断链断裂一说？而且还有预收款，一千多亿，也是大幅增长的。

看完年报我放心了，再拿三年

年报数据显示，华夏幸福投资运营的园区2017年新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47%。尤其值得注意的是，非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。

现金流都负的，还分红26亿，想干啥

华夏幸福过去的三年除去地产业务，每年园区大概从政府收到的现金流比例平均在当年园区内产服、土地整理、基建总和的7成左右，17年低一点，大概6成多，说实话这个比例在我的想象中已经算挺高，说明政府每年还是实实在在的付大部分的款。但是房地产这块，这些年卖的这么多房子，好像是假的一样，据统计14-17年四年间共销售3263亿（包括城市地产），累计至17年底只结转了一千亿多一点营收，还有2000亿不用交房结算的吗？@林成红 @罗文捷 请问你们家的房子结算周期是几年，交房要三四年啊？

长短借款合计830亿，账上现金才681亿，干嘛分红26亿？现在集团正处在极速扩张的地步，一份钱当3份花，你分红干嘛？这净资产收益率31%，拿去投资不好吗！为什么分红？谁逼你了吗？安心做自己的事，不要理会别人的杂音！！！