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难得一见的好文章，同意其中高达98%的内容，比那些媒体小编错漏百出的文章强太多了。不要问我另外2%，瑕不掩瑜，不重要。$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$
对于龙头股，谈估值没有太大意义，谈价值投资更是婊子立牌坊。龙头的作用是创造赚钱效应，树立标杆，让趋势投资的猛士们敢于追涨，带动板块，乃至传导至整个市场，打开市场上涨空间。什么PE、PB、PS、PEG之类的估值指标都不合适，要说适用的只有市梦率。
龙头股即使处于周期性行业，也会被当成成长股爆炒——06、07年的万科A、中信证券如此，14、15年的东方财富、中国南车如此，今年的融创中国、中国恒大同样如此——上涨时是十倍股，一旦下跌，顶部站岗的人怕是需要十年才能解套。
不同的是，这次的融创恒大处于港股市场，没有涨跌停板、能做空、机构多、韭菜少。一旦踏上价值回归之路，估计跑都来不及。
当然，目前港股仅仅是结构性牛市，全面牛市还没到来，龙头股价值回归言之尚早。什么时候弱势股补涨，股民排队开户，那时龙头们就要当心了。
漂亮清晰的文章。
一方面文章中提到的：15～17地产节奏，各家房企的看多看平看空地产的战略，在这波地产节奏中发生了巨大的格局影响，直接影响了股价。
另一方面也是民营地产在几个层面：
1.总体战略
2.拿地布局(融创的96%一二线核心城市，阳光城3+X+1等的优秀布局)
3.营销(碧桂园，融创的超强销售，推盘去化能力)
4.公司上进心(多家民企目标剑指前十前二十)，而一批第一前三前五前十的国企正在被民企无情超越，已经是板上订丁。到2020年，预计更多的民企进入销售TOP10。
因此对地产节奏的把握，注定了这波行情，你该选恒碧融，而不是中海绿城；你该优选阳光城中南建设，而次选万科保利。
中海绿城万科保利 可以吃到这波行情“PE或PS低估”的一击，而某些民企可以吃到双击三击甚至四击，所以当一家企业牛逼到每一点都打中perfect point，那么迎来非常夸张的涨幅也就不奇怪了
@雷雷_36842
好久好久没有看过思路和描述都这么清晰的真正好文章了，可惜是外链不能打赏。
作者用简单清晰的语言就把地产描述得非常清楚，更难得的是把影响股价的场内外因素也同时描述了。
文中一段话，说明了为什么规模很重要，大房企并购小房企的土地资源，资金成本不一样。
‘’快速去化，确实可能会对于融创的业绩有一定的影响，但这个事情是功过相抵的。因为孙宏斌先生多次在公开场合表示，要不惜代价挤入一线俱乐部（3000亿销量）。原因其实很简单，看起来折价销售可能会影响利润率，但是一旦你进入一线地产级别，你的融资成本是有望大幅度降低的。可能原本一年10%的融资成本会降到5%，如果是1倍杠杆融资的话，3年的开发周期，省下来就是15%的利息成本，这可不是一个小数目。‘’
总结得很不错。 但不够全面。
房企收益高，成长快的主要原因就是三个：高利润，高周转，高杠杆。对房地产行业和房企来说，多数人只看到了高利润，其实高周转，高杠杆更加重要。
先说快周转，房企A一年周转一次，利润率15%，ROE则是15%，龙头企业一年周转二次，利润率只有12%，而ROE则高达24%。看看差异有多大。所谓天下武功，唯快不破，就是这个道理。
再说高杠杆，房企A的资产负债率只有50%，两倍的杠杆，而房企B的资产负债率是90%，则是10倍的杠杆。即使房企B的利润率比房企A低一些，但它的成长性和回报率则远远超过A。当然，这个回报率不会在当期利润体现。高杠杆带来的差距更是恐怖。
有的房企杠杆可能超过20倍，堪比金融企业。龙头房企的杠杆倍数有多大？看看融创恒大久就知道了。他们都是以区区小几百亿的净资产撬动几千亿的销售，几万亿的潜在货值。
可以说，三高（高利润，高周转，高杠杆）是龙头房企成功的全部秘密。
同样，投资也是如此。在股市上，最大的赢家也是这三高用的最成功的人。高利润率（股价涨幅巨大），高周转（股价快速上涨）、高杠杆（2倍以上杠杆）。特别是高杠杆居功至伟。比如说，在融创、恒大的这轮股价快速上涨中，如果不用杠杆，收益率很难超过融创，恒大的涨幅。而使用高杠杆的人，则远远超过这个收益率，可以做到一年10倍，20倍，甚至50倍，100倍。超高的收益率让他们玉树临风，鹤立鸡群，连股神也自叹不如。
这次地产股的崛起的另一个原因，就是港股A股化。港股通（沪港通和深港通）的开通，一方面带来大量的资金，一方面带来了理念的变化。长期的低迷使得港股布满了干柴，而港股通的开通，则带来了熊熊烈火。二者一拍即合，干柴遇到烈火，催生了一轮波澜壮阔的内房股大牛市。
哥还没见过高杠杆低风险的东西，涨起来了想起来一万个逻辑给它背书都行。融创三百亿的净资产，去跟负债比比净资产占多少？房地产你玩可以，都是拿有政治背景的银行的钱在玩，符合政府发展意愿，或许表现不错的业绩，一旦不符合政府意愿或者有时候政府也左右不了的经济现象出现，达到破产困境也是分分钟，隔壁老王才借了四千亿，总搞海外收购，结果万达就是死缓判决，也算是给点警告。要是搞恒大和融创，死也就是一两天。
谢分享
文章也已经跟不上形势了，目前进攻性内房股的估值已经变成极度激进的当年预估销售额*预期净利率*拍脑袋市盈率，对此作出今后演变的预判才能算有价值的观点。