核心观点：稳守香港，发力内地
8月12日，太古地产发布了2021年中业绩报告。报告期内，太古地产收入90.68亿港元，同比增长38%；盈利19.84亿港元，同比增长93%。
之前说过，我把太古地产当作一个类REITs来看，主要看投资物业（可以理解成商业地产租赁）的收入和利润变化。这部分的半年收入是62.47亿港元，同比增长2%。可能有人觉得没什么增长，但要知道，太古地产2020年这部分收入同比是基本持平的，基本没有受到疫情和修例风波的影响。所以这部分可以说是异常的稳健。
虽说整体投资物业部分收入同比稳定略增，但收入构成还是有不小的变化。其中香港的办公楼和零售物业收入都同比下降了，办公楼是因为去年出售了太古中心城，零售还是受疫情影响。
亮点是国内零售物业收入同比增长40%，非常强劲。具体来看，上半年北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额分别同比增长85%、88%、66%和83%。相比疫情发生前的2019年上半年也分别有着13%、95%、41%和86%的提升。当然，销售额增长并不等同于租金增长，因为太古地产在出租物业时，以收取固定租金为主，少部分收入来自销售额分成。
管理层透露，下半年还将有上海的前滩太古里和北京的三里屯太古里西区会开业，目前承租情况也相当喜人。
内地物业在整体投资物业中的收入贡献预计将在下半年进一步从目前的27.6%进一步提升（2020年占比为23%）。
展望未来，还会有2022年的香港太古坊二期，2025年的北京颐堤港二期，以及上海张园历史建筑群活化项目，北京公交集团三里屯维修站改造项目陆续完工开业，太古地产相比之前几年，明显加快了业务拓展的步伐。但值得注意的是，张园和三里屯公交站项目应该都是太古地产参与改造与管理，并没有获得土地权益，在收入和利润上估计会打折扣；当然，好处是无需投入大笔的购地资金。
最近几年，太古地产多次出售香港地区的成熟物业，负债率不断降低，去年底资本净负债比例更是下降到了令人发指的2.3%。而出售所得的资金，大部分投入了发展潜力更大的内地市场。截止2021年中，公司资本净负债比例略微上升至3.1%
除了稳固的投资物业基本盘，2021年上半年，物业买卖部分也一扫去年疫情的阴霾，收入从1.30亿港币大幅上升至23.94亿港币。主要是6个住宅项目（香港3个，印度尼西亚1个和越南2个）的销售获得了非常踊跃的认购，这部分的利润贡献，是上半年报表盈利增长的主要来源。
太古地产每年的派息率稳定保持在50%左右（即使在疫情期间也是如此，而且派息额还有上升），历史平均股息率为3%；同时还会保持每股净资产大约平均每年上涨6.5%。所以作为一个稳定收益在10%左右的收息股，个人认为是很不错的选择。
太古地产最近8年的平均市净率为0.625，平均股息率为3%，而市价的市净率约为0.45，股息率约为4%。年初以来，股价基本一直在原地踏步，但我认为还是稳健投资者的一个不错的选择。
再换一个角度，以评估价值对折不到的价格，拥有香港太古广场，北京三里屯太古里，上海前滩太古里，广州太古汇，成都远洋太古里等众多明星商业物业，获得每年合计10%左右的物业增值+利息收入，当个房东也挺好。
下半年如果股价低于22港元，我会考虑继续增持。
权益披露：
发文之日，本人持有太古地产；本文不构成投资建议。