第一部分：汇贤产业信托的历史
1993年，汇贤投资公司成立，股市是李嘉诚和东方海外。汇贤与北京市东方文化经济发展公司签订合作协议，开发东方广场项目。项目地址在天安门附近的王府井。
原定于1997年完工，工期4年。
由于各种敏感的原因，包括：限高、ZZ原因、规划修改等，工期一拖再拖。预算也一再提高。
这个过程中，李嘉诚的股份也不断减少，但总数还是保持在半数以上。
2004年，总建筑面积763，482平方米的北京东方广场落成，包括购物中心、办公大楼、服务式住宅大楼、酒店。投资金额约20亿美元。
本来国内合作伙伴是拥有40%权益的。但是汇贤付出了几亿美元的代价，获得了这部分权益。当然，这部分权益仅仅是剩余38年的收益权。到2049年，原有的60%权益+这次收购的40%权益，是要全部还给东方文化的。
东方文化是谁？
我自己在企查查平台层层穿透，最后发现东家是东城区国资委。
完成了剩余40%权益的收购，然后就以REITs的形式，在港交所挂牌了。
第二部分：什么是REITs？
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
通俗点讲吧。
个人投资房地产，特别是商业地产，渠道不多，而且投资金额特别大。个人购买的分割产权，也不利于一个商业项目的统一管理。
而房地产商开发商业项目，又存在单个项目投资金额太大，动不动几十亿，资金压力大。
既然双方都有需求，于是房地产商把这个商业项目整体打包上市，并切割成一小份一小份的单位，相当于股权的形式。但是跟普通的股票又有区别。主要是因为交易所对REITs有严格的规定。
1、REITs不是独立法人，而是一个契约型的组织。REITs必须委托专业的管理公司来管理资产。这些专业的管理公司，我们可以理解为管家的角色，负责打理现有资产（物业公司的角色），投资开发新的资产（财务顾问的角色）。
2、必须100%的投资于房地产项目，这样保证了其专业性、纯粹性、透明度。
3、当年物业收益的90%以上都必须分红给投资人。
汇贤100%都分了。
4、负债率不能超过45%
虽然有以上好处，但是也有缺点，那就是REITs的发起人往往是这些项目的股东，管理公司也往往是他们指定，甚至就是他们旗下的公司。这里就会有一定的道德风险。
汇贤产业信托最近几年收购了一些李嘉诚旗下的资产，而且是一些效益不好的资产。瓜田李下的，于是持有人心里就会打鼓。
整体来讲，我觉得对稳健型投资者来讲，是一个很不错的投资品种。
第三部分：汇贤产业信托派息记录 - 又猛又持久
稳如狗啊！
以2018年12月31日收盘价3.19元计算，收益率为：8.3%。
过去6年，累计分红1.581元，以上面3.19的收盘价作为分母，刚好50%。
第四部分：汇贤产业信托交易价格走势
2011年4月份上市，上下波动很大。
最近几年就很平稳了，看来目前汇贤的投资人对汇贤的价值有了大家都比较认可的范围。高了有人卖，低了有人托底。
第五部分：买汇贤产业信托究竟是买了啥？
以下是汇贤产业信托的一些资产项目：
租金净收入合计是20.6亿，其中东方广场经贸城占了9.15亿，东方广场新天地占了8.48亿，合计占比：85.6%
如果算上东方豪庭公寓和东方君悦大酒店，可能占比接近95%了。
也就是说：核心资产就是北京东方广场这块地，以及这块地上面的四种不同类型的建筑，包括写字楼、购物中心、服务式公寓、酒店。
主席教导我们说：要抓住主要矛盾。
北京东方广场就是主要矛盾。
接下来看北京东方广场各个物业的估值情况。是第三方会计师事务所根据市场行情估的，不是管理人瞎编的数字。在年报中有详细的估值报告。
上述几项加起来合计：353亿，加上其他几项，一共397亿。还有现金类资产64亿，总资产一共462亿。
负债总额大约为：195亿，主要包括银行贷款、递延所得税。
有息负债总额：99.21元，相比去年的109.69亿元，下降幅度约9.5%。
资产净值为：263.73亿元
每单位基金份额应占的净资产为：4.5807元。
今天的收盘价为：3.2元，相当于净资产的70%。
第六部分：汇贤产业信托未来如何增长
从过去这6年的情况来看，基本上净收入增长很少，6年一共才8%。相当于每年1%的增长。
当然，2018年稍微有点特殊，东方广场新天地的租金收入因为经济环境的原因，有5%幅度的下滑。而且有两家外地酒店处于重新装修阶段。
所以，我认为正常的增长率应该能有2-3%。
2%应该是一个比较靠谱的数字。
时间拉到更长一点，从2012年算起，则派息从0.2242元增长到0.2653元，累计增长18.3%，复合增长率为：2.8%。
这个增长，其实我自己也是不满意的。相比于其他REITs，大大落后了。
人无完人嘛！
未来汇贤的增长靠什么呢？
1、通货膨胀
2、北京的经济增长、人口增多
3、低效率的北京东方君悦大酒店慢慢改造成回报更高的服务式公寓
4、外地的几个项目，慢慢进入正轨贡献一部分增量
5、更高的负债。目前的负债率是不高的。而且随着时间的推移，资产价值评估得更高，负债率会继续下降。因此还有加杠杆的空间。
过去这些年，汇贤在“增长”这个环节表现实在太差了。
保守估计未来能有每年2%的增长，如果乐观一点，能有5-6%的增长。
第七部分：汇贤产业信托为什么派息率这么高？
1、土地年限问题，还有30年就到期了，到期之后核心资产就OVER了。
很多投资者认为永续资产的价值肯定要比只有30年存续期的资产价值高得多。
但是我定量计算分析的结果并不支持这种想当然的结论。
2、在港股上市，却要用人民币买入
本来港股开户的人就不多，REITs又属于冷门品种，而这个冷门中的冷门，竟然还要用RMB，而不是港币来购买。
你说奇葩不奇葩？
3、收购新项目后经营不太好
这点前面说了，导致投资人对他的增长前景不看好。
于是价格不断下滑，曾经最低跌到3.03元，相当于分红率接近9%。
第八部分：自由现金流估值
如果这个项目是永续存在的，按照每年2%的增长，今天分红率大约为8.3%。因此实际的投资回报大约为10.3%。
但残酷的现实是：30年之后，就到期了。到期就返还一点现金给汇贤。
于是我们把这30年每一年的现金流按2%的增长率列出来，然后按一个折现率进行折现。
当折现率取到9.4%时，这30年的现金流现值刚好等于3.2元。
也就是说，今天以3.2元买入，未来30年的复合投资回报率是9.4%。
第九部分：适合什么人买？
这只信托基金的特点是高分红收益，但是30年就没了。
其实这种产品比较适合养老的人来。
一个60岁的老人，卖掉一套租金收益2-3%的房产，得到100万，然后买入汇贤，则第一年获得8.3万分红可以用来消费。相当于接近7000一个月，正常是可以满足晚年的消费了。如果消费不了那么多，剩下的部分继续买入汇贤，这样如果未来有大笔支出，如生病住院，则可以卖出。
也比较适合希望摆脱上班宿命的人，同样假设卖掉一套房子，得100万现金，每月获得稳定的接近7000元一个月的分红。基本上相当于一个人的工资。他解放出来的时间，从事感兴趣的自由职业，经过一段时间的积累，可以获得假设4000元的收入。则每月收益1.1万元。这样的财务安排我想幸福感会比上班更强。