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房地产的持续性，影响整个房地产板块的估值。所以，持续性好的物业可以给三五十倍PE，房地产给三五倍PE。
个人认为房地产量已经见到了天花板，就销售面积来生未来不可持续，一是受人口因素影响，二是城市化进程到了一定阶段刚性需求减少。
至于房价涨跌主要看国运，如果陷入中等收入陷阱，房价相对于收入跌的可能性很大（扣除通胀因素）。如果相信中国能达到中等发达国家的水平（人均GDP 20000美元）相对于收入房价稳住或者上涨的可能较大（考虑通胀因素）。
未来地产头部企业销售顶峰有停止甚至回撤20%的可能（利润是否回撤需要看国运以及企业的发展）；头部房企负债大幅度下降甚至没有负债；随着负债的下降目前不太看好的持有型物业将得到青睐；未来房地产企业进入平稳阶段后估值会到15~20pe水平。
就投资置业而言，看好长三角、珠三角，以及其它省会城市。人口流失的城市，无论国家经济发展的怎么样都不太值得投资。就房地产企业而言，看好土地布局好，拿地有特点，产品口碑好，改善型为主的开发企业。
我个人看好未来中国跨过中等收入国家陷阱进入发达国家水平。
因此，优秀房企业值博率很高！
基本和丹神看法一致。股价表现方面:
1，如果未来经济不好，可能地产销量量价齐跌，部分房企被淘汰破产，这时所有地产股都泥沙俱下。然后，随着被淘汰低效地产公司出清，龙头地产慢慢恢复，反而走出独立行情。（参考其他行业供给侧改革）
2，经济持续相好，地产销量缩量后保持稳定，股价维持在5～10pe震荡，并在牛市一飞冲天（参考上轮熊市和牛市）
综合看，标的就是买龙头和低负债企业，时机就是低估和行业出现危机（部分企业倒闭破产）。
本着买股票就是买公司的原则，万科属于一家职业经理人打理的优秀公司，负债率低，融资利率低，规模相应融资成本低，规模效应建设成本低，有品牌溢价，其它地惨公司，离开老板估计就得腰斩，比如融资，万亿老孙哪天不行了，要不要腰斩？
随着利率的下降，以及房地产企业土地储备减少。未来房地产企业负债将进入低水平。
就纯粹开发企业而言，房地产集中度提升也是可以预见的，对于头部企业来说份额的提升大概率能够代替行业总量缩减。存留下来的房地产起，分红率提升，估值提高也是可以预见的。
今天房地产企业，我认为最大的看点是他们的物业积累。再过十年，这些目前看起来比较低效的资产，比如文旅，酒店，核心区域写字楼，以及积累的物业管理资产，这些今天看来比较低效的资产，是未来房企超额收益所在，也是抵御风险所在。
这种观点才靠谱，指望大多数公司销量继续增长不太现实。
香港那些大房地产企业也只有6-7倍
持有性物业里从沉淀资金和回报来看，综合体最优，所以我选择重仓了新城
广东人口数量：
地产有个毛的未来
看好祖国复兴
已经重点参与！
作为几乎全仓地产股的夹头来说，自然是希望看好房地产行业，但对于这两点不是特别认同：
1）头部房企负债大幅度下降甚至没有负债；就拿Top10来说，负债都在持续上涨，虽然部分企业的融资利率下降了。大幅降低负债甚至没有负债太难了，平均80%以上的资产负债率如何在3-5年内做到？降了负债就降了规模，降了规模就立马掉队
2）随着负债的下降目前不太看好的持有型物业将得到青睐。 -->关键要看持有物业的质地和运营如何，只想着勾地肯定不行，绿地大量的无效自持以及恒大融创勾到的文旅小镇这些很难从