| 发布于: | 雪球 | 回复：84 | 喜欢：81 |
对大多数人来说，最好是别碰地产股，这东西太复杂了，别说小股东，CEO和CFO也搞不太明白自己公司，前融都是拿的一手数据，也亏的稀巴烂，债券投资者分析技术比炒股的好多了，跟踪能力也强的多，美元债也都亏个稀巴烂。
一旦沾了杠杆，事情就复杂化，一旦大量涉及表外杠杆，这事情，往往就会失控。
ZC没啥用，是市场的力量，房子的需求会一直存在，而且规模很大，但是，结构的分化极其剧烈，在这个分化的过程中，地产商的存量资产是跟不上的，所以非常困难，二手房存量巨大，符合市场需求那部分，就还有相对好的流动性。
现在，市场证明，开发商和政府一起摊大饼的模式，走不通了，未来每块地，都得精细化，精准化，才能找到需求，不符合需求的房，会比地价都低。
有个券商大佬就说过，16年之前买房，闭着眼睛买，就能赚钱，16年之后得选对城市，这是他说的。
那我们再观察，现在买房，想增值，从21年之后，就得选对板块，还得选对小区，才能增值，而主流的论述，还是停留在城市房价这个表述上，这么去看问题，一定是错的。
再听到某个媒体，或者大V说房价，一定要清楚，他说的基本是拍脑门的大样本，落到实处，指导意义特别小。
昨天聊天，我举了一个例子，如图，杭州这个板块，江景的中海项目6万，隔壁金茂的项目10万，再隔壁的老小区4万，必须深刻理解市场的分化，4万的房，基本就是低于地价了，那么这个板块的房价是多少呢？ 那些对房价的描述有几个是对的呢？ 从16年开始，需求就开始高度细分，21年开始，就进一步细分，市场已经自己在剧烈演化，而开发商粗放的投资和成片开发，是没法跟上这种节奏的，所以大开发商就会非常难过。
中海的资产结构，财务管理，行业占位，基本是最优的那一类，但是行业下行，没人能跑的了，毛利下滑，财务成本上升，减值，问题一个不会少，中海也有下沉市场的宏洋，也会比较艰难，假如这波下行，中海能拿钱出来，投资一大笔运营类资产，那这个公司的前景会比较好，中海是写字楼大业主，但是规模还是偏小，它可以在这个下行期，多找找运营资产，填补这块短板。
有运营能力的，购物中心更好，写字楼有价值的不多，但是，运营商场的能力，大多开发商不具备，写字楼是标准化资产，流动性相对也好一点，起码保险公司，还是相对愿意买写字楼，商场必须有商管匹配，单资产，金融机构都比较害怕。