$恒隆集团(00010)$ 昨天又朋友提到恒隆都快10%的股息率了，想着它是收租的，跟传统的销售型物业有所不同，这个股息率买它妥妥的比买它的商铺强啊，初步看了下资产负债率也不算高

33%，在房地产行业里也算低杠杆的清流了，所以来了兴趣把它2023年的年报翻了一下

但是看到它的负债项的时候，瞬间不香了

假设我是个大土豪，把这个公式全买下来并且把债务全还掉，那么我得到一堆恒隆广场，这一堆恒隆广场每年给我赚收入大致100亿左右，净利润50亿左右，然后有少数权益约40%，所以能拿到的是30亿左右的每年利润（因为把债务还掉了那么利息支出会减少利润可能会更多一点）

那我要花多少钱呢，120亿的市值，加银行债务500亿里60%的责任也就是300亿，总共420亿左右，扣除账上有现金60亿大约要花360亿。

可能你会说它资产上有一些是可供出售的物业，那就用所有负债减去流动资产也差不多是500亿。所有的非流动资产都按收租资产考虑。每年也就是产生30多亿的收租净利润了。

这么算没毛病吧？

那么，现在也就是10倍pe左右的估值，这估值划算不划算，还得取决于公司的成长性

看历史，成长性不能说没有，只能说是相当的匮乏。

看未来，那也是秃子头上的虱子，明摆着的。

按没有成长性考虑，10倍PE，也就是现在的分红以后一直维持，股息率10%，觉得香的可以买，我觉得不香。

这里面还没考虑实际上我们不能全资收购把债务全还了，如果有什么异常情况不能借新还旧，那公司也会遭遇大陆大批房产公司这样的债务违约风险，因为自己的造血能力并没有随时能拿出钱来还，那时候再变卖资产？可能资产那时候也要打骨折了，当然这个是悲观情况。

乐观情况？

那就是接下去几年歌舞升平继续奏乐继续舞，即使这样，公司经营和股价也未必能产生多少超额收益。所以还是洗洗睡吧，梦里啥都有~