$绿城中国(03900)$ 言必称租售比的，都是不考虑实际差异的。

2021年的统计数据：美国住房拥有率65.8%，英国64%，德国49.5%，澳大利亚69.1%，加拿大68.8%，日本60%，法国62%。2019年人行调查统计司根据统计调查数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%。

根据这个96%拥房率，我国是没有租房市场的。实际不是的，我国有全世界其他地方没有的劳动人口大规模大范围流动现象，大量人口从村镇县到地市、省会、一线打工，从西部到东部，从北方到南方。所以房子发生了错配，一二线，省会地市打工的收入，买不起打供地高昂的房子，返乡置业了。平日打工在一二线租房，逢年过节回家才住县城里的房子。而一线、省会、地市的房子呢，又有相当有远见的乡镇县婆罗门早早布局，卖了一套又一套放着，坐等升值。

所以三四线城市（江浙广东沿海的三四线除外，以为有产业和人口），就不要谈什么租售比了，家家有房子，还租给谁？ 一线、省会、强地市和沿海的县城是可以谈谈租售比的，但是买新房的人要么是自住的，要么是等升级的，根本不会考虑租售比，如果投资买房是为了出租，那干么不买公寓和老房子？现如今，国内房地产泡沫破裂后，买新房的几乎100%都是为了自住，没人考虑出租的，但是一线、省会、强地市和沿海的县城是有不少人有多套房的，现今这局面要么出售自住外的房子，要么拿来出租，必然是最好的那套房子自己住，老破小远的拿来出租或者出售。租售比是衡量房东是卖还是出租的唯一标准吗？不是的，因为老破小远的房子买入成本很低，可以去问大部分房东，他们计算不是按照当下房价来计算出租回报率的，而是买入成本算的，而且大部分家庭即使卖了房子，也不知道干嘛去，股票、理财都坑害怕了，持有现金往往怕另一半大手大脚花钱，也知道钱越来越不值钱，所以大部分一二线的房东是愿意放租的，没打算根据国际上的租售比去决策卖还是租，除非股票、理财能有别人长期稳定的回报，而不是割韭菜。国内租房权益和国外也是不一样的，比如学区价值100万，买房时加总在房价中，但是租房时因为这个权益没法获得，所以也不像国外那样子，出租时可以每年多少十来万的学区价值。

再说说房价收入比，北京一年平均供应新房6万套，上海年均也是低于10万套，深圳目前累计商品房190多万套。一线每年供应那么点房子，而打工精英蜂拥而至，地方婆罗门们也瞄着机会买一二线房子，所以高房价相当于筛选人机制，年薪超过100万的家庭留下，年薪低于50万的家庭晋升无望后，选择带着几百万储蓄会老家省会安家和再就业。所以一线的房价收入比是失真的，北京上海深圳合计人口不到全国5%，日本大东京都市圈人口占日本近40%，首尔大都市圈人口占比超过40%，一线城市的房价收入比和东京首尔的房价收入比没法直接对比看了，东京首尔的工作者是长期或者租或者买房留下来的，国内一线城市的房价本质还是在筛选精英中的精英。国内一线城市的老破小则是被动涨的，当房价下跌时也被动跌，而且会跌的更多，因为精英看不上这些老破小，老破小是真的需要考虑房价收入比的。二线省会也类似的逻辑，当然房价收入比会看起来没那么夸张。美国欧洲的产业分布没有东亚那么集中，一个town，一个城市都有独特的产业和就业人群，聚集性弱则房价更多是通过房价收入比来体现，当然伦敦、巴黎、纽约这种除外。