| 发布于: | 雪球 | 回复：18 | 喜欢：9 |
绿城历史差，其实跟张市长关系不是太大，中交控股前，绿城就非常差，结算不出利润，只是有个品质的品牌，随着宋总离开，其实品质也不行了。这是这家企业的文化所致。
绿城2022年和2023年能实现腾龙换鸟，主要还是因为股东背景，绿城是被明确定义的央企，管理人也是央企领导。
2022年又不只是绿城在这样做。所有的房企都在这么做。难道万科，保利不是拿优质地块?还是中海，华润不是?华润2021年可是抢了非常多地王的，2022年不一样改变了?所以，根本不能看到绿城有什么特殊的能力。
绿城2020年和2021年的负担其实很大的，后来拿的地，只能说配合着存量项目勉强做到15%的毛利。还得看结算结构。
你最近一直说万科打骨折卖房。万科这个基本存量盘销售，均价1.5万，并没有什么波动。而且万科敢降价，是因为万科拿地测算的毛利率基本比绿城高很多。所以你看到万科2020年和2021年的地结算了一多半了，住开毛利率还是在15%以上。这还是这两年存货原值大幅计提200多亿的情况下。比其他房企都保守(可以对比存货结构相似的保利）。
你看看惠普给万科评级下调的内容:万科的住开部分和保利没区别(甚至存货更好一点)，但是基于万科资金链偏紧，从而下调评级。
万科资金链偏紧除了交付高峰的因素(其他房企未来也会遇到)造成的剪刀差，主要是一直在投资经营性业务，投资力度非常大，从2013开尝试开始，到现在投资了2500亿，形成了价值超4000亿的投资资产。如果按照前边的融资模式，其实万科也一直走在正确的路上，保持每年1800亿货值的基础上，努力去存量。但是市场暴雷的声音不绝于耳，机构普遍预期比较差，再加上出台的城市项目管理机制(配合白名单)，造成万科融资模式发生了巨变，才有了11月开始的资金紧张，紧接着就是华南城真的暴雷了，又开始怀疑深国资的信用。
投资地产股已经6年多了，地产从经营能力来说，万科和华润是领先的存在，不只是住开的能力，而是在其他业务层面远远走在前面(比如经营类业务，可以差异化竞争)。尤其是在处理复杂项目上的能力，目前只有万科和华润有(TOD,旧城改造，综合用地开发和运营，商业用地开发等)，这些都是毛利率和货值超高的项目。包括万科这次业绩会上说的，已经为现房销售做好了准备，建设周期12到14个月，这种不断探索，超前布局(也为此交了太多学费），引领的能力才是万科被称为标杆的原因。绿城一直只是行业跟随者。
万科这次短期资金危机，可以度过，但是对投资人来说，会大幅降低回报，短期内的确是看不清，需要持续跟踪。
绿城现在只需要一直保持规模，坚持快周转，绝对不能停下了，这样才能保证经营现金流是稳定的，才能熬到市场好转，清理存货。一旦停下来，就会被杀的很厉害，目前的市场，纯住开房企缩表就以为这现金流不行了。就有可能被逼债，除非爸爸出面，可以一直增加有息负债。以上就是我自己的理解。
我知道啊，所以我一直在做空绿城，一直到2023年10月空翻多做多绿城的。不止2021年啊，2020年还有不少项目亏损呢，武汉桂语就是2020年拿的地，亏10以以上。盐城有块小镇地现在停工的，也是2020年拿的。很多人以为绿城是跑冒滴漏厉害，其实不是，绿城是真的有很多项目亏损才导致毛利率低。但你想过为什么绿城会这样，因为绿城被中交接手后，中交卧龙凤雏他们的目标是行业前五，先做大到5500亿，为了做大容忍项目低利润，甚至亏损，放各种权限给区域公司。规模迅速做大的区域总升迁，比如有位副总裁就是宁波区域迅速做大到400亿提拔的。这种导向下，绿城区域拿地、周转很激进，2021年下半年之前绿城顺风顺水一直到大转折，房价地价大跌。我一直以为绿城这一波会爆雷，但这家公司的效率、品牌、杭州宁波大本营的强势、2022年和2023年坚持以优质土地置换存量土存策略让绿城度过危机了。现在回头去看绿城，绿城这一轮扩张和危机处理，团队效率给逼到极致，磨合到没有国内哪家公司比得上，西安大连天津等城市成为了新粮仓，教训没有踩付出，更重要的是中交卧龙凤雏都认识到之前的错误，房地产开发核心是地，优质的地。所以今年沟通会他们保守了，没有承诺之前夸张的5500亿，而是根据形势去拿地，去经营，这是走在正确的路上。绿城还有一个别人没有的优势，轻重资产的联动调配，这也决定了未来绿城不需要通过疯狂拿有风险地去扩张规模。$绿城中国(03900)$
绿城今年的拿地项目已经在往高毛利率项目转了，就是不知道这种地还能拿多少。如果今年拿的都是类似项目，加上市场稍微回暖一点，存量项目去化得差不多，那么整体结构还是很健康的。
目前看下来，买绿城不如买华润置地，确定性更高。我也是贪便宜买了部分绿城，还亏了8%(前边投机仓转过15%，路径依赖了)。
绿城最大的问题就是没有其他能力，只能玩纯住宅。这种能力受限会让绿城一直在低毛利困局中挣扎。
万科楼面价几千的打折也卖不掉，现在打折的还是武汉大连杭州石家庄扬州等一二线郊区房。宋卫平在绿城只有死，他是理想主义者，管理稀烂，下面各种跑冒滴漏，极端理想，什么小镇、摩天大楼乱七八糟地瞎搞，除了注重品质，宋管理一塌糊涂。张亚东是个狠人，刚好治治绿城老宋留下的毛病，也换了很多人，现在的绿城和以前的绿城完全不同。王石的万科和郁亮的万科也完全不同，刘肖给万科亏了不止100亿还升迁了，郁亮这是什么水平？
公开招拍挂，我从不相信哪家房企能有神通超出同行拿到更多的优质地块。这些信息都是公开的，地块好不好大家都看在眼里，所以单个房企何德何能就能一直独吞这些好处？最终的情况是有些地块拿错了，有些拿对了，加总差异没那么大的。
我持有绿城好几年了，从当初排名29，到现在几乎靠近排行版前五（最新今年一季度数据，绿城销售排名第四，权益都排名第六），虽然经营数据越来越好（管理层确实很努力了，大趋势下行的背景下不能苛求太多），但是确实就是结算不出利润。这笔投资亏损虽然不多，但是沉没了时间成本。站在现在看，是一笔比较失败的投资。
当然，站在现在，绿城确实是性价比很高的，如果房地产趋势好转，绿城也许能带给投资人很好的回报。
当时买绿城，有经验的惯性因素，也有慎重的考虑，新能源当时过热，盈利的资金找不到更好的投资标的，而且计算绿城股息率还不错，经营状况在好转，每年销售排名都在上升，最差的情形就当是每年收息股。现在回头实际看也是如此，按照买入价亏损不大，每年也有几个点的分红。我分析了大多数地产股的走势，买绿城算结果不错的几个地产之一了。当时也买过30的融创，如果持有到现在结果真不敢想。投资失败的主要因素在于房地产大趋势的扭转，个体企业再好，也不能和大趋势做对，选对行业是首要的。
以上，算是对买入绿城的一个小小总结吧。