我自己持有大悦城更多，单纯看估值，红星美凯龙还是要便宜
从财务杠杆看，两家公司实际差不多，都比较谨慎，也都储备了不少现金
从利息成本来说，大悦城因为企业背景等原因，整体财务成本只有4.2%，这个是很低的，对做商业地产很有利，红星美凯龙大概要高1个点，大概5.2%上下


 从具体业务来说，红星美凯龙的租金和委管规模是挺大的，但是，我观察过它所有项目的租金变化，还是有波动的，虽然波动不大，但说明周期性会比购物中心明显要强
  从商户组合来说，红星美凯龙这种家居建材调改空间要比购物中心小，要看2008-2010年附近大悦城的租户结构和现在对比，已经天地之差了，购物中心需要高强度的调改，家居建材简单多了
  从城市零售规模来说，购物中心远大于家居建材，前几年家居建材一个大城市就是150万平方左右的商业面积供应量，现在增加估计也没有太多，但是购物中心不一样，比如上海，购物中心供应量大概在接近300个了，我估计商业面积会在2000万平方左右的体量（这个数字我没有核实）
  而且，上海可能年度购物中心增量可能还在每年20个左右增加，所以竞争环境完全不同，市场容量也完全不同
  红星美凯龙基本没可能复制北京上海的自持物业布局，因为这种级别的城市没有了，除非其它城市的核心公司退出市场，红星美凯龙去并购，这个行业上市公司少，所以对红星美凯龙是有利的


 大悦城的扩张机会要好很多，购物中心运营的好，在成都，西安，长沙，青岛，沈阳，杭州，武汉，南京，重庆，甚至石家庄，郑州，南宁，宁波，都可以拿到很高的租金，比一线城市租金高都正常，因为中国二线大城市规模足够大了，市场容量完全没问题，而且居住密度，人口规模和容积率，尤其轨道交通的配置，很多城市都在快速提升
  但是，商业地产对土地天赋要求很高，大悦城在一线城市，基本很难拿地了，公开竞价太贵，除非深圳大悦城这种，集团内部的调配，或者上海长风大悦城这种市场并购，像恒隆100多亿杭州，还有北京最近可能有一块起步接近90亿的商业土地，大悦城是没有实力做这么大项目的，这种高价土地，资本回报注定也不会太高
  大悦城可能未来会主动参与到城市更新中去，但这种项目的进度就不好说，比如青岛大悦城项目，现在办公，住宅和商业街广场的进展比较顺利，但购物中心部分的土地好像进度就一般（拆迁好像有问题），看4季度能不能拿下土地，城市更新，都是比较成熟的土地，做成了潜力还是更大
  另外就是，大悦城做的是综合体，除了购物中心，还会包含办公，商住公寓，可能还有一些酒店，这些物业的销售节奏不确定性比较高，可能卖不出去还得自持几年，也会占用资本
  比如，上海大悦城现在在建的办公和商业街，整个是60-70亿规模的资产，整个推动的过程还是需要很多钱，也需要很长时间
  大悦城的前身是中粮置地，是中粮集团的商业物业集合，现在改成大悦城，是定位于商业综合体为主，所以这两年一直在处理非核心资产，但是，有一些低效资产是难免的，比如陆家嘴的鹏利公寓，这个项目本身住宅就卖的特别慢，因为总价太高了，18-19万一平方，散售的部分，现在就剩一套了，但是鹏利公寓，大悦城还持有49200平方，也是住宅产权，现在拿来出租，一年租金是1.17亿左右，这个租金和这个资产价值是不成正比的，当然，这个资产出售，可能也面临大量的税负，因为当时成本太低了（主要说的是散售，整售的税负我不清楚）
  对于红星美凯龙来说，资产结构要简单，就是建材家具卖场租金和管理费，收入也够也简单
  当然，大悦城的这些资产出售，包括住宅和散售商铺，也是能赚钱的，有时候盈利还很高，尤其住宅，高利润住宅项目可以更快的提升公司的资本实力
  从购物中心来说，大悦城扩张前景还很大，它还算个小公司，就10来个项目，而且今年投产的项目就很多，未来的项目增速，现在还不好判断
    另外，大悦城也在平衡散售物业的储备，之前住宅这些储备特别小，推出市场节奏也不稳定，所以业绩波动相对大，现在他们可能想有一个比较稳定规模的储备，不让这一块的波动太大，这个还得观察
   我觉得，未来大悦城购物中心，回报最高的项目，会是类似西安大悦城和长风大悦城这种，老业主已经做完了，经营一般，但资产和债务结构已经好了，大悦城直接按净资产作价收购，投资做一些改造，通过运营把租金提升起来，推到自己三个基金里，加快资本循环，这个速度比常规开发快多了，而且成本还要低很多，具体这种扩张能不能大幅展开，也还需要观察
   今年6月以后，全国的消费市场好像都一般，所以整个消费市场都有可能会有一次明显的波动，但从长期看，我自己是看好的
   这两家公司，我都希望他们能稳定的提高分红，毕竟是持续性的经营利润，多分点现金可以提高股东长期回报
  从安全来说，我看不出来这两家有什么不安全的，他们持续性租金收入覆盖利息都没有问题，大悦城就是散售业务一套卖不出去，租金也能覆盖利息的开支，红星美凯龙也一样，债务大多是长期的，而且资产现金流强劲，拿出去抵押或者证券化都有畅通的渠道

漂亮

$大悦城地产(00207)$