| 发布于: | 雪球 | 回复：19 | 喜欢：11 |
物业估值这个不好讲，瑞安的武汉天地和一方天地，在报表估值我记得70多亿，但实际这个综合项目租金就是2.2亿左右，这种估值明显偏高，一般情况下，这个估值不兑现，只是报表一个数值，大悦城因为会卖少数股权，所以物业估值是有交易来比对，总体上我觉得挺合理
从客流来说，大悦城整体客流是比较好的，这和它追求差异有一定关系，但也不是客流没有瓶颈，以西单大悦城为例，实际这个项目从2013年的峰值到现在，客流已经下滑了接近三分之一，但是客流下滑的过程中，零售额从30亿左右增长到了40亿，租金从5.3亿增长到大概6.7亿左右，为什么客流下滑，然后销售增长了呢？
西单商圈本身客流在缓慢的下滑，而大悦城又进行了明显的提档，就是剔除掉一些低客单价品牌商品，引入更加时尚，客单价较高的品牌，这些品牌调整，必定又会形成低单价消费者的迁徙，引起客流的进一步下滑，这就是你经营的选择，比如现在西单大悦城砍掉H&M，应该是换成了维密的旗舰店，消费者是在变化的，你商场品牌不时尚，消费者不可能在这多花钱，零售起不来，项目回报就高不了
红星美凯龙也没那么大挑战，梳理一下租户结构就知道了，建材家具的展示性也是刚性的
我觉得还是尽量少用物业估值去对比公司市值，还是要看真实物业创造的现金流，物业估值差异太大了
大悦城这种，还是要看未来项目的获取能力，和单个物业的产值规模，对大悦城来说，一个物业做不了15亿生意，那就没啥意义，这个水平是高于全国平均水平的，在这个基本水平之下，在全国扩张才是行得通的，有账算
那么在这个目标前提下，就去倒推，有多少租户在这些城市有落地需求，他们单店产值能做到多少，有产值，租金才有来源，比如FILA平均单店是400多万，那招一个FILA，相当于购物中心就有了一个400万产值来源，这么推算下去，一个项目能不能成立就知道了
生意没那么简单，挑战时刻都在
比如上海静安大悦城，就很不顺利，尤其零售部分，最近一楼不知道哪个租户撤了，把小米搬一楼了，静安大悦城现在就是13亿上下的产值，而且这个项目投入大，早期并购，加上二期的新建，投入大概在43亿上下，现在单独租金部分是2.2亿左右，而且这个租金是超过大悦城平均15%的租售比的
静安大悦城面临的问题，是步行尺度下，整个苏州河北正在城市更新当中，住户是在单边的流出，而且华侨城，华润还有大悦城自己的办公楼还没有运营，整个腹地需求不足，全靠车流和地铁供应客流，所以静安大悦城的推广做的特别凶
从另外一个角度，静安大悦城直线一公里远，地铁只一站，就是人民广场南京东路，是全国顶级的商圈，商业供应丰富，这里会吸走大量客流，对静安大悦城也会有影响，而且品牌商落地，肯定优先选择南京东路的项目，静安大悦城的招商难度也会增加
从远期看，随着苏州河北的成熟，静安大悦城有希望起来，但短期的困难很现实，项目运营我觉得还不错，这里的小米业绩也很好，之前是全国第一，所以它才下的一楼
做生意，整个过程当中还是有各种变量，我觉得大悦城还算稳扎稳打，没有明显坍塌的项目，有些项目，比如沈阳大悦城，还有希望焕发第二春，突然又进入增长，产值增速超过20%，而且租售比下降，未来租金增长是可以预期的，而且最近沈阳大悦城又重新拍了拆掉的沃尔玛土地，新建8万多平方的面积，沈阳大悦城未来产值还会有明显提升
大悦城感觉被低估的很明显。红星是家居业态，与住宅地产较为同步，未来进入的应该是调整期，且传统家具暴利不少，都将被新业态革命（如宜家、外贸美式家具、小米、网易等）或标准化产品电商销售（如标准产品的simons、科勒等都可在网上买，即使非标也可以，如淘宝的极有家）革命。大悦城是选址城市中心围绕年轻人做的社交型的购物中心，电商再好也无法影响，社交购物中心满足的是升级后的交往需求。我昨天比较了太古地产、新鸿基，这在香港属于前2的购物中心地产企业，每股价格差不多是每股净资产的2倍，而大悦城相反。以朝阳大悦城整售的话NPV法估值或要120个亿，现在全部大悦城市值才140个亿（这里面有大悦城持股比例的问题，但不影响结论）。另外，大悦城和太古基本上国内租金两者取高（即租售比租金高于固定租金）能胜出的企业，这意味着每年的租金都会高增长（当然也存在见顶），但其背后的逻辑正是商业地产的本质，经营客群和客流而不是出租物业，意味着租户、购物中心、消费者三赢，其生命周期很长。其他商业地产如凯德、吾悦等要不两者取高差不多，要不固定租金为主，即使现有回报率高但增长肯定一般，做的是规模生意，靠扩张支撑。如果换成超市的话，一般购物中心像沃尔玛，好一点的是永辉，但都是数量扩张的，其实不太像追求回报率的地产企业（地产企业要有金融属性），而大悦城像更像超级物种、盒马生鲜，迎合消费者新需求的同时，追求坪效的高增长带来的潜在高回报。这也是为什么大悦城对基金的吸引力要大于其他商业地产企业。