一说到房子问题，昨天帖子感觉阅读就好高，既然说都说了，就不妨多说点，算是种深度思考。
注意本篇纯属于个人深度思考的一家之言，只是一种类似于笔记分享的形式，不构成任何投资建议！文中观点不同意的话，勿喷，就当泡沫喝可乐喝高了，在胡言乱语吧。
到底会不会出现很多人预期的那样，宽松，刺激地产加杠杆，地产业反转，赶紧抄底地产股...
个人觉得答案基本是否定的，这些人的预期是一厢情愿的，不理性的。
为什么这么说呢？你首先要明白当初美国次贷的原因。
次贷的原因是花街将钱贷给了没有稳定偿还能力的人，甚至根本就没有偿还能力的人。至于怎么将这种垃圾资产“金融科技”精美打包，又是怎么将这种有毒垃圾卖到全世界去都是次之的。
而你看看现在现在的房价，与年轻人的未来潜在收入能力。就算能像那些人想象的那样，降息，降首付，加杠杆极限刺激地产，遂了那些看好地产人的愿，后面怎么办？
想象下你满仓满融一只股票，用每月的收入绝大部分用来补充保证金，资产负债表以20-30年的长度绷紧到如此的地步，你会陷入长期的焦虑之中，晚上还有心情造人？![[狗头]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_80_doge.png?v=1 "[狗头]")
那些买了地产股与房屋中介声嘶力竭的唱多地产的另一大理由就是通胀，通过过去收入与房价的关系，线性外推未来的趋势。
对于此类观点你要明白，收入是劳动回报率，房价是资本回报率，之所以你过去收入涨速远高于已有的房贷，根本原因是在过去宏观增速很高时，劳动回报率会高于资本回报率。当宏观增速逐渐减缓，劳动回报率会低于资本回报率，而现在是资本回报率都往一二线核心城市内卷。
再举个有趣的例子，都说黄金抗通胀吧，如果你在1980年高点附近信了买入黄金“抗通胀”，你需要20多年才能解套，到目前为止大概年化收益率2%吧，明显这笔钱存银行远远是个更好的选择。
所以总结下是啥意思呢？
稍微逻辑推演下就会明白，那些认为今年会刺激房子，地产反转的人基本大概率一厢情愿。
现在之所以地产那么惨是因为绝对价格太高了，超过了年轻人加杠杆的承受能力了，继续硬加杠杆是可以，但是却要冒着类似于次贷的风险。而且同时由于家庭资产负债表变得更加脆弱，强化挤出效应后，将可能面临着生育率进一步下降。
而且今年3月开始将面临着美联储加息，外围加速收水的压力，不见老滑头英国都远超市场预期的连续加息挖防火沟，对欧元区来个死道友不死贫道了吗？
所以为什么这种情况下要刺激地产呢？而转移收税对象，房产税难道不香吗？
关于房产税的问题，看回帖感觉很多人都严重低估了可能执行的速度。
我们终将老去，未来结婚生孩子的主要人口会是95-00后。
但是由于医疗、教育、房子的高价格，造成生育边际成本过高，很多年轻人观点是二次元、原神、未来的元宇宙多美好呀，选择躺平了...
至于那些说因为观念问题造成生育率下降的，就跟胡扯过了40岁，80后与90后要自发的集体狂灌一级致癌物的一样，将一个实际的问题非要甩锅到不可证伪的观念问题上。
经济学最基础的原理——人对激励做出反应。
你算算生养个孩子从结婚买房，到生育的医疗、奶粉钱，之后小学、中学、大学，这一路上得支出多少？
更别提资本这玩意会跟鳄鱼一样，既然年轻人避不开，就张着嘴在必经路径上等着你往里面跳。炒高的房子，昂贵的产育与奶粉费用，“别输在起跑线上”的补习班...简直是强化版的碎钞机。
所以就明白了为啥生育率越来越低了，因为孩子是奢侈品，二胎就是奢侈品X2，三胎就是奢侈品X3....
别说穷养，问问你自己愿意被从小放羊穷养，想要的东西只能看着同学的流口水，然后长大了辛苦996吗？己所不欲勿施于人，这是对孩子与社会的双重不负责任。
扯得有点远了，泡沫说这个啥意思呢？
未来一切都得为年轻人减负，从而为提高生育率让路。
看看去年教培、医疗有多惨，远远超过了很多人的预期，大呼都看不懂了，其实从这个角度来说有啥可看不懂的？
所以你觉得地产行业躲得过吗？真正的实质性大利空房产税可能会以远超很多人的预期速度展开。
今天聊的有点多了，其实市场上最致命的也是最常见的错误之一，就是无视基本面逻辑变化的路径依赖。投资呀，首先就是避开那些大概率的坑。
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今天聊到房子mark个观点，事先说明，这只是基于数据的推演。
现在房子需求端的压力，还是来源于需求端预期减弱，加不动杠杆，但从人口端来看，并没有对房子构成真正的需求端压力。
房子很大一部分的增量需求来源于婚房刚需，目前平均初婚年龄为28.67岁，而出生人口的第一个拐点是98年的1942万，然后下行到03年的1600万左右开始企稳。
这意味着什么呢？
1998年+28.67岁=2026年-2027年 房子会遇到一个由于出生人口下降，初婚数量下降，导致的需求下降。这个趋势会持续到2023年++28.67岁=2031年-2032年逐渐企稳。
同时还要看到另一个要素，由于二胎产生了16年-17年两年的1700万+出生人口的小爆发，但是18年迅速回落到1523万。而这些孩子的学区房需求，峰值发生在2016年+6年=2022年-2023年，也就是现在。
但是之后出生人口下降，到了2020年则只有1202万，2020年+6年=2026年。也就是说学区房的需求大幅下降会发生在2026年。
也就是说到了2026年房子会遇到初婚人口减少与上学孩子减少，这样的需求端双重压力，然后到了2031年婚房这部分需求会企稳，而孩子与育龄数量决定学区房需求不断下行不可逆。
当然我也可能只是在一厢情愿的胡扯，但是数据来看确实如此，这可能意味着房子其实会往消费品回归的。
地产股也是周期股的一种，确实写得比较少，因为很多没法展开说的，当然展开说也没啥意义，周期行业只投资有价值底线的品种，而不是看到跌多了就去赌。这篇就当个人笔记吧，省得以后没记录又忘了。
还是那句话，我说的可能对，也可能不对，以下纯属个人的想象
最近几天中介嗨的不得了，但地产已经从刺激二、三、四线刚需，转变为刺激核心一线改善，你冷静思考下，对地产板块基本面会有多大效用呢？
姑且不论改善本身是对新房去库，但需要先卖后买，等于先刺激二手房卖盘挂单量，才能对新房去库，买房者只是部分加杠杆，不如刚需新房对市场的整体增量效应。
本质上是对还有购买力的刺激群体改变了，从二、三、四线普遍的刚需，往一线核心还有改善能力的群体收缩了。
如果按照这个逻辑推演下去，会不会这波冲量过后，会部分放松一线核心限购来刺激？当然那样核心一线会吸二、三、四线的流动性，放到股市类似于蓝筹权重股开始虹吸个股。
那么地产的终局会不会是房产税的逐步上线呢？
这些确实都是值得思考的。
现在对于地产而言，供给端是要解决债务与长期收支的问题，而需求端则在于稳定长期收入的预期的问题，这都需要以时间换空间的。
说到这点，其实很多人过于悲观了，其实只要时间维度拉得足够长，一切债务都会被时间所逐步稀释消化掉的。而现在你觉得太难了，很大原因在于目前处于全球的一个高利率滞涨周期。你可以放宽点视野，看看最近欧洲与鹰酱都成啥样了，这样的周期谁都没法解决自身的问题的，所以必须等全球复苏的。等到全球周期出现拐点时，你可能会发现突然一切不可思议的又都好了，其实这就是周期，而发展就必须接受全球周期的。
当然那些还想炒房子的属于想多了，估计以后核心一线的房子会往提供一个现金流的资产回归，而大部分房子会往居住消费属性回归。
打篮球你盯着球去防，很容易被突破，正如你把贫富悬殊归结为房地产。不是房子泡沫大了，是贫富差距大了。正如很多人吐槽香港寸金尺土，难道老油条香港人不懂就我们这十来年富起来的大陆人懂得多？如果所有看不懂的经济现象都归结为泡沫，一言不合就泡沫，那么我们终将走向愚昧
房价见顶，房产税增收，大城市生活成本高居不下，个人收入停滞不前，家庭财务债台高筑，在这个节骨眼上，人心思变，逆大城市化是否已经悄然发生了呢？
我老家新疆，距离阿拉山口只有40公里的一个小自然村，现在，母亲经常抖音买东西，镇上四通一达+京东+顺丰+邮政，全部都有，最快3天就能收到快递（退换货也方便），前两年还树了新的信号塔，网速能赶上5G了（因为人少）。当大城市能够享受到的公共服务，这么偏远的地方也能有，中国的人口承载能力会大大加强。
前几年的膨胀浮夸之风一扫而空，疫情的打击，人们都变得更加保守了，很多年轻人的被凉水浇醒了，既然大城市已难以容身，小地方又可以承载，时间到了，自然人就会像生活妥协了，妥协的人多了，也就有共识了。
这么看来逆大城市化是否已经悄然发生了呢？
房地产税最大的阻碍不在下层，就像很多单位合并难点不是在基层和技术层面，难点往往在新成立的公司领导怎么安排…
基本赞同观点！其实影响房地产的主要矛盾是未来人口，很多持有地产的人总是搞出来很多次要矛盾来自圆其说，为房地产摇旗呐喊屁股决定脑袋，毛选读的还是少，多读对投资有益
22年底全国所有城镇房产联网工作就能完成，23年即具备房产税全面落地的能力了。今年二手房估计会很难卖，等到一手房也难卖的时候，房产税全面落地就是必须做的事了。
生育率继续扑街的话，几年以后就会有千万人口的负增长。
屌丝总是以为房价跌了自己会好过一点，其实就算房价跌到屌丝也能买得起了总有一个其他东西会卡死屌丝，把屌丝与富人们区分开来
很多人没意识到，随着地产周期见顶，人口拐点的到来，很多行业会逐渐从过去的增量市场，变为存量市场，甚至减量市场，尤其是很多地产链的行业。
而减量市场，需求出现下降30%的情况时，绝对不是每家企业都少赚30%利润，而是行业50%的公司亏损倒闭，30%的公司赚点微利勉强活着，剩下的那20%利润也远远不如以前了，得互相卷，一点点计较成本。
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