信息要点$碧桂园服务(06098)$
1. 万科不分红，万物云高分红，明确表明万科非常缺钱，未来计划通过变卖资产偿还有息负债；
2. 碧桂园宣布延迟发布2023年度财务报告。原因分析，第一种可能，可能核数师吸取恒大教训，力求真实排查地产项目的运营状况，避免财务造假的现象发生，碧桂园规模庞大，项目众多，掌握真实情况确实耗时长久；第二种可能，27号公司聘请第三方进行假设清算分析，表明公司确实正在进行压力测试，这是公司实施债务重组时向法院提交的必要资料之一，这也需要花费时间。第三种可能，由于今年一季度销售回款严重不达预期，对公司保交楼、资金链构成严重挑战，公司走上恒大的结局未必不可能。
地产“白名单”，表明高层对保交楼的强力支持，但是在具体实施上，可操作性不强。
首先，银行众多，具体由哪些银行实施对“白名单”援助，各家银行分担多少，如何划分，这些都非常模糊，龙多四靠非常明显；其次，对这些支援资金的回收如何考量，因为这些救助资金的回收前景非常严峻，银行内部没有积极性；再次，银行对地产的账目、实际项目不清楚，对潜在风险心有余悸。
3. 黄金价格再创新高，玉米价格低位徘徊，油气股票飙涨。
4. 大盘欲跌还休，跌破三千点就会遇到强力支撑，表明大哥护盘决心非常坚韧。
关注的股票
1. 雅生活服务。末期派息0.06元/股，严重不达预期，几乎等同于宣布账上的42.4亿现金和20亿金融资产非正常状态。由于和雅居乐是母子关系，所以大股东必然拼死力保雅居乐，将雅生活放在次要位置。逻辑很简单，雅生活再好，雅居乐万一PC，对实控人毫无意义。
2.碧桂园服务。碧服年报总印象：
1. 分红率大约25%，税后股息率5%（2.19+27.27）/0.923*0.8/5=5.1%。应收账款上升较快，令人担忧。1-2年应收账款达到54.6亿、180-365天应收达到41.9亿是个潜在的雷。好消息是半年之内的应收同比快速下降，从117.8亿降到88亿，下降近30亿。
2. 合同负债大幅增加16亿，从60亿增加到76亿。
3. 社区增值服务发展不理想，收入总额下降，毛利率下降。这块业务是前几年给予物业股高估值的重要理由，以为社区增值服务会带来巨大的收入和利润，如今看来暂时没有达到预期。其中社区增值服务当中，家装中介、广告传媒、房产经纪这几块业务未来几年都不是很看好，家政服务、洗护服务如果深耕细作前景稍稍乐观。
4. 裁员1万余人，雇员福利大幅下降7.9亿，表明公司强力压降费用。
5. 物业的维护成本在逐步提高，比如保洁、安保、绿化、保养费用上升较大。
6. 2023年营收增幅降低至3%，主要是关联方的确认收入大幅减少，既减少了营收，也减少了利润，从而挤干了水分，但是第三方营收增长8%。
7. 现金流从去年33亿大幅增加13亿至2023年的46亿，叫人心理有些安慰。增加的主要原因是：增量方面：合同负债增加16亿，其他应收款减少17亿，应付款增加5.8亿，减量方面：应收账款增加35亿，其中未计入营业收入的关联方应收账款12.7亿。
8. 2023年从关联方接收管理面积8780万平米，是物业管理面积增加的绝对主力。
9. 截 至2023年12月31日 止 年 度，管 理 層 已 重 新 評 估 嘉 寶 服 務 商 譽 減 值 測 試 的 關 鍵假 設，並 認 為 若 干 項 目 的 利 潤 率 及 物 業 管 理 費 回 款 率 低 於 預 期，故 管 理 層 決定 退 出 嘉 寶 服 務 的 相 應 物 業 管 理 項 目 。
10. 对万达商管的43亿股权投资预计将在12月底前回收，预期会获得部分补偿。
小结：尽管各种问题，但是瑕不掩瑜，公司10.6亿平米的物业面积，1100万户的居民资源，稳定的现金流，极低的有息负债，这是公司的基本盘，经历1-3年的低谷期休养之后，后市值得看好。（假设3年之后，将历史遗留处理干净，每年30亿净利润，6%分红，保守给予12倍市盈率，上涨空间可以简单计算）
当前的短暂问题是：1. 碧桂园生死未卜，资金链极度紧张，“白名单”远水不解近渴，一旦出现不测，在情绪上会对兄弟公司碧服构成冲击，因为公司的合约面积有相当一部分来自碧桂园地产；2. 前几年收购的物业项目部分有毒，需要时间消化，比如财信的意外担保，嘉宝的缴费率、利润率低于预期；3. 社区增值服务下滑打击了股民信心，创新业务需要时间培育。