万达要IPO了，您还在羡慕万达吗？想拥有商业地产物业权，REITs帮您来实现！目前北上广深保障房REITs试点在即，让人们将目光再次落到这一神奇的金融产品。
　　虽然REITs在中国还未开闸，但是在国外，特别是美国，REITs早已经是一个较为成熟的投资品种。美REITs市场规模已超6700亿美元，在全球占比近六成，红利收益高而稳定，其中美住宅类REITs 收益率更是高达34.39%。目前全球已有29个国家和地区相继推出REITs，总市值已经超过1万亿美元。今天财说就来为您全方位解读传说中的REITs！


文章目录：
1、REITs是什么？
2、为什么要建立REITs
3、REITs的主要特征
4、REITs分为权益类和抵押类
5、权益类REITs按行业细分为10大类型，其中零售类占比最大
6、美国REITs市场规模已超6700亿美元，红利收益高而稳定
7、权益类REITs指数表现好于抵押类，其中住宅类REITs 收益率高达34.39%

REITs是什么

REITs全称是Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金，是指通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产，由专业的机构进行管理，并将大部分收益分配给投资者的一种金融工具。按照基金募集的方式的不同，REITs分为公募与私募型。公募型的REITs指以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以理解为房地产资产的IPO。在美国，大多的REITs为公募型，在证券交易所进行交易。



为什么要建立REITs？


REITs的诞生有以下原因：
商业地产项目投融资双方的供需要求：以前，由于金融市场不发达，商业地产项目一方面急需大量资金但又难以证券化，另一方面个人却不能直接投资商业地产项目。
未进行过证券化的不动产市场单一，流动性差，直接持有不动产风险巨大，直接投资于房地产对个人来说不可能承受。
　　正是在这样的背景下1963年由美国国会成立的第一家REITs孕育而生，从此通过REITs个人也可以获得投资商业地产的机会，间接拥有万豪酒店、沃尔玛超市、曼哈顿写字楼，甚至一大片森林，一座高尔夫球场甚至一座监狱的物权运作，并且在这些项目长期运营中不断分享收益。


REITs的主要特征


REITs与房地产上市企业最大的不同之处可享受税务优惠，可以从应纳税收入扣除给股东的股息，而股东则按照收到的股息和资本利得纳税，避免一般房地产企业持有物业所面临的双重纳税。


除此之外在美国，REITs还有其他一些独特的法律特征：


REITs分为权益类和抵押类

按照投资形式的不同，REITs通常可被分为2类：权益类和抵押型。早期出现的混合类型已经在2010年停止使用。

权益性REITs直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金或买卖房地产的交易利润。其投资组合可以有很大不同，常见的包括投资购物中心、公寓、医疗中心、写字楼、工业区、酒店和游乐区等等。在美国，权益性的REITs占绝大多数。截止2013年末，公开上市的权益性的REITs一共有172家，其总市值为714billion USD，占公开上市的全部REITs市值的91%。

抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色，将募集的资金用于以住宅或商业物业为抵押发放的各种抵押贷款。由于投资标的以房地产抵押贷款债权或相关证券为主，而不是投资房地产本身，所以以利息收入为其主要收益来源，利息收益类似一般债券。截止2013年末，公开上市的抵押型的REITs一共有48家，其总市值为69 billion USD，占公开上市的全部REITs市值的9%。

按照运作方式来分类，REITs典型的运作方式有两种，第一种是特殊目的载体公司（Special Purpose Vehicle）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息，类似于私募。第二种是所谓的公司，即原有物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，类似于股票。在公开上市的权益性的REITs中以公司形式设立的总市值占72%，以信托形式设立的为28%。

权益类REITs按行业细分为10大类型，其中零售类占比最大

由于房地产行业是个专业化程度很高的行业。写字楼、商业用房、土地、住宅、公寓、别墅等各类房地产均具有自己相对独立的发展态势，对经营管理所提出的要求也不一样，而且房地产具有极强的地域性特点。所以美国REITs协会根据具体的房地产类型，把公开上市的REITs进一步细分为10大类型：工业/办公类、零售类、住宅类、多样类、住宿/度假类、医疗保健类、自用仓储类、基础设施类、林场类和抵押类。


每支REITs根据各自的专长会选择投资领域，有的以地点区域为专长，如地区、州、市的地产。有的专长于各种行业地产，有些则选择广泛的投资类型。每支REITs旗下都有非常合理完备的资产组合：
（１）美国最大的零售地产REIT西蒙旗下有四种不同产品平台，涵盖了地区性广场、名品折扣购物中心、社区生活中心、大都会区购物中心和其他国际性物业等不同零售物业平台
（２）医疗保健类的REITs的龙头HCP旗下物业包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼五种不同产品。
（３）以运作写字楼为主的波士顿地产（NYSE:BXP）和以物流地产为主的地产商普洛斯

截止到2014年10月，在公开上市的权益类REITs中，零售类占比最大，公开上市的零售类的REITs市值占公开上市REITs总市值的25.78%，其次是工业/办公类，其市值占比为17%,排在第三的是住宅类，市值占比为13.27%。



目前，除了商业、住宅、工业、写字楼等主流的REITs之外，高尔夫球场、学生宿舍、停车场、信号塔等都可以打包成REITs上市。甚至连监狱在美国都有人在考虑做成REITs上市。因为在某些犯罪率高的州兴建一些监狱，出租给政府可以获得稳定的租金，这样的租金可以作为REITs的收益来源，并且由于政府背景，投资收益可以得到一定的保障。

美国REITs市场规模已超6700亿美元，红利收益高而稳定

美国是REITs的发源地，也是目前全球REITs最为发达的国家。随着1990年代房地产投资的热潮兴起，美国的REITs在那时得到了迅猛的发展。截止到2013年末，美国REITs的总规模从1993年的32158.7 million USD增长到670334.10 million USD，总数达到202支，其中有20支进入标普500指数样本股。


REITs收益的大部分用于红利的发放，REITs给投资者提供了较高且稳定的分红回报。下表中为目前美国市值最大的10支REITs。市值最大的REIT为SimonProperty，经营主要为购物中心，目前市值514亿美元，过去一年红利收益为3.02%（期间累计分配红利除以期末股价），但是实际过去一年的股票实际收益高达15.96%。过去一年股票表现最好的为市值排名第二的American Tower，收益率高达38.21%，但是其红利部分收益仅1.29%，红利收益最高的为Health Care REIT，达到4.87%，但是过去一年总收益仅5.34%。



$西蒙地产(SPG)$ $AMERICANTOWERCORPNEW(AMT-A)$ $PUBLICSTORAGE(PSA-A)$

权益类REITs指数表现好于抵押类，其中住宅类REITs 收益率高达34.39%

在美国用FTSE NAREIT来跟踪所有上市交易的REITs的表现情况。FTSE NAREIT美国房地产指数是以所有上市交易的REITs为样本编制的REITs指数。FTSE NAREIT美国房地产指数系列按照资产分类包含三个指数类型：

·        FTSE NAREIT ALLEquity Index：包含所有在交易所上市的权益型REITs，这里的权益型REITs定义为50%以上资产投资于不动产。

·        FTSE NAREITEquity Index：包含除森林资产REITs和基础建设REITs之外的所有权益型REITs。

·        FTSE NAREITMortgage Index：指数样本为所有在交易所上市的抵押型REITs，这里抵押型REITs定义为50%以上的资产投资于抵押贷款或者MBS。

截止到2014年10月末，在最近5年中，权益型REITs表现显著好于抵押型REITs。其中，FTSE NAREIT ALL Equity Index表现最好，最近5年的年平均收益率达到18.39%。FTSENAREIT Equity Index最近5年的年平均收益率为18.34%，包括来自股价收益13.78%和红利收益3.76%。FTSENAREIT Mortgage Index最近5年的年平均收益率为13.54%，来自股价的收益为0.53%，来自红利的收益为12.74%。抵押型REITs收益率不如权益型REITs也是抵押型REITs规模逐渐缩减的重要原因。下图为最近5年三种房地产指数的总体收益率（包括股票价格收益率和红利收益率）情况：



截止到2014年10月31日，美国REITs的行业分布相对较为平均，工业/办公，零售、住宅是REITs资产分布最多的三类。住宅类总收益率最高，高达34.39%，其次是自用仓储，收益率为29.38%，紧跟的是酒店/度假，总体收益率为26.45%。REITs多个行业的收益率都有超过20%，包括多样的23.51%收益率和零售的22.21%收益率等。





REITs在金融融资方面的重要性和它对投资者的稳定回报值得关注，可关注的个股标的如写字楼霸主的$波士顿地产(BXP)$ 、国民好公寓房东$公平住屋(EQR)$ 、酒店王国$万豪国际酒店(MAR)$ 以及最大物流地产$普洛斯(PLD)$ 、医疗领域中的龙头和股息之王健康护理物业投资公司$HCPINC(HCP-E)$ 等等。


@今日话题  $万科A(SZ000002)$  $万达商业(03699)$ 
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