本来不想写的，因为自己对华夏的模式包括华夏的盈利能力和风控能力了解的都不是很深刻，做一个估值估计要被人骂，但是既然想到了又难忍手痒就试着写了。
这个估值算的是2020-2021年的市值（内在价值），基于对2020年的年报预测，并且有几个大前提：
1.华夏的财报数据只有调节，没有造假。
2.没有黑天鹅。
3.产服收入2019-2020保持15%的增长。
如果上述的前提不成立，这个估值就没有意义。
以下是华夏2018年财报已经披露的基础数据：2018年产服收入310亿，预测2020年356-410亿之间；地产收入2018年515亿，2019年结算大概是2017年的销售，如果按2018年结算率大概会结算700-800亿，2020年的地产收入预计和2019持平，不增长，所以地产收入取值700-800亿；净利率根据计算地产11%，产服25%。以上数据应该没有过于乐观的估计，基于这些数据对2020-2021华夏的内在价值进行估值：
地产部分给予8-10的PE，前提是没有进入大熊市；产服部分25%的净利，超过15%每年增长应该给予20倍的PE，但是由于有应收账期所以保守一点给予15倍的PE。地产700-800营收对应11%净利和8-10倍PE得出估值611-880亿；产服356-410亿收入对应25%净利和15倍PE得出估值1335-1537亿，二者相加得出最终估值1946-2417亿，对应每股价格64.5-80元。
有问题的请各位大佬指出，因为自己是不知道自己错在哪里的，谢谢！
$华夏幸福(SH600340)$
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请问，如果产服的增长貌似只有15%，那么万年30%还是要靠房地产咯？
严格来说，就是ppp的变相。东方园林，蒙草。还有一个财务样本，三聚环保项目刚签下合同，马上把技术包计入营业收入，至于钱拿不拿得到，再说了。不管怎么样，对于华夏来说，地产那块是透明的，所以估值没问题，但产服这块是墙外人看不清楚的，市场目前没有按照正常在估值，甚至最近半年在拉后腿，走势比其他地产股差很多。这个情况类似恒大的造车。不透明是很可怕的，市场已经被雷劈的胆小如鼠，别说啥估值，很多投资人第一时间都排出这些标的。总之，华夏的股价会走的很累。
与其看结算多少产服，不如看园区回款多少，这才是根本
太乐观 不可能 地产估值太高 产服估值很难超过15pe因为赚的白条子
2018年产服收入310亿，预测2020年356-410亿之间；地产收入2018年515亿，2019年结算大概是2017年的销售，如果按2018年结算率大概会结算700-800亿，2020年的地产收入预计和2019持平，不增长，所以地产收入取值700-800亿；净利率根据计算地产11%，产服25%。以上数据应该没有过于乐观的估计，基于这些数据对2020-2021华夏的内在价值进行估值：
地产部分给予8-10的PE，前提是没有进入大熊市；产服部分25%的净利，超过15%每年增长应该给予20倍的PE，但是由于有应收账期所以保守一点给予15倍的PE。地产700-800营收对应11%净利和8-10倍PE得出估值611-880亿；产服356-410亿收入对应25%净利和15倍PE得出估值1335-1537亿，二者相加得出最终估值1946-2417亿，对应每股价格64.5-80元。