投资万科的核心不仅是看其地产开发业务，还要看其房地产开发以外的业务。如果不理解这一点，很容易去投资那些静态估值更低的地产公司，而错过更有投资价值的万科。就像前几年投资银行一样，如果投资招行就赚了，投资其他银行就不怎么赚钱。同样，投资万科应该大概率会比投资其他房企赚得多些。如果理解了万科发展战略，以五年的视角来看，给万科估值就是一道简单的算术题。
首先，房地产开发业务，是万科的基本盘。三道红线政策的推出，实质是房地产行业的供给侧改革，会加速淘汰竞争力弱的房企，以万科为代表的头部企业市占率会逐步增加。同时，万科已经在TOD和城市更新方面发力，所有未来5年，10%-15%的复合增长是大概率事件。2019年的净利润是390亿，五年以后为624—780亿之间，给10倍PE，估值范围在6240亿—7800亿之间，平均7000亿。
第二，万物云业务，是万科的明星业务。万科物业的发展超出了投资者的预期，已经从传统的住宅物业拓展到商企空间和城市空间服务，形成三架马车并驾齐驱的局面，大大拓展了传统住宅业务的发展空间。更出人意表的是，万物云的平台化战略已经落地，就是向第三方输出标准和服务，显然就是物业领域里的“贝壳“，想象空间进一步打开。假设万物云5年以后上市，保守估计市值可达2500亿，万科占比63%，方便计算就按1500亿估值好了。
第三，物流地产，也是万科的明星业务。目前，普洛斯行业排名第一，万科占21.4%股权，是第一大股东。万科自有品牌万纬物流主要运营高标仓和冷链物流，市占率排名第二，冷链业务排名第一。地产物流占据电商发展的风口，赛道好。五年以后，保守估值，万科的物流业务也会达到1500亿。
第四，商业地产业务。万科行业排第四，毛姑姑5年以后最少800亿。
以上是万科的显形业务，加在一起就超过了一万亿。此外，万科还有一些为未来打算的隐形业务，加在一起就算安全边际好了，这些业务包括：
第一，万科采筑。房地产行业的淘宝，目前主要是B2B业务，今年采购规模达到2000亿，未来也许可以扩展到B2C，具有独角兽的特征，发展前景可期。
第二，万科教育，也是赛道业务，未来发展到什么程度，不好判断，但肯定不会赔钱。
第三，万科冰雪，规模太小，不赔就行，感觉赚钱挺难的。
第四，万科泊寓，现在不赚钱，不代表将来不赚钱。租售并举是国家政策，现在售的方面做的太好了，租的方面不行。未来国家应该有支持政策出台，万科的布局应该是收益者。即使没有政策支持，将来也应该会找到盈利的办法，因为毕竟实实在在地解决了客户痛点。
第五，万科养老，未来行业体量与地产开发业务相当，是万科的第二增长曲线，现在还处于摸索阶段，五年以后应该有个说法。
第六，万科食品事业部，包括养猪。
个人观点，万科风险点有两个：
1、房价短期大幅下跌，造成系统性风险发生，像日本一样。估计概率很低，如果出现这种情况，就不止是万科的风险，而是整体经济的风险。
2、取消预售制。房企的核武器是预售制，如果国家取消预售制，后果很严重。