重仓新城5年的冰与火之歌 下

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文接上回……

一片祥和中，50元的$新城控股(SH601155)$ 当时觉得未来房市好光景还能持续几年，新城价值会快速增长，因此没有卖。

截图21年1月新城旗手@死磕新城一千天 的文章，看看有多热。

21年开始了集中供地，开发商擅长的蓄客、集中开盘、逼单的模式被土地市场照搬了，被用在自己身上。滨江拍了仅仅2%净利的地，因为不拍就抢不到项目了，这已经是危险的苗头，当时却被狂热淹没了。

那一年新城股东大会上，小王总说新城上半年还是保持了理性，利润率不达标的项目宁可错过也不拍。（可参阅21年股东大会见闻：网页链接，事后看21年新城还是新增了较多土储，且大多数能级不高，因为竞争相对较少，账面测算还有收益。）

有人说19年小王接班被迫卖项目是至今未爆雷的运气所在，也对也不对，因为经历过19年短暂调整后，20年和21年新城新增货值是行业排名第八的，扩张步伐并不慢。

真正让新城抵御住这波骇浪的是，业务结构和小王总的冷静果断（个人猜测全程老王总是参与决策的）**。

业务结构，因为新城的利润都沉淀在吾悦广场并且经营良好，而不是满融满仓住宅开发；小王总21年下半年就停止了一切拿地，是所有房企中最果断坚定的。如果友商能有这份谨慎，好多家很可能也能挺过来。

同步配套的是，21年9月新城就率先大幅降价促销，也是同行中最早的；22年就开始卖影院给横店了，虽然最终没成交但也显示了决心。

三道红线，土地出让无限接近零利润，这都显示了政府的态度，需要控制行业风险。21年4月还有朋友提醒我，按揭都很难放款了，需要警惕。

当时，我也感觉到风险，房地产的下降周期要来了，到考虑到新城能够穿越周期，并且当时股价已经跌到30出头，我觉得即便经历5年～7年房市低迷，新城随着更多吾悦广场到开业，也是值得这个价格持有过冬的，所以选择死扛。

现在回头看，新城穿越周期后的肯定还是值30元股价，这点判断没错。但冬天的寒冷程度，这么多头部的baolei是我超出我预想下限的。以往的经验，肯定有房企被迫退出市场，甚至有好几家退出。想不到是只有屈指可数的几家存活。回头想来还是有点后怕。

新城控股的股价一路也走到了22年11月的13元，离高点50元，下跌📉了约3/4。

如果知道这么惨烈，我肯定会大幅减仓，但这都是事后诸葛亮，毕竟没有依据可以预测到房市调整的幅度。

事实上，房价跌幅并不是太大，成交量萎缩也符合下降期的常态，这次友商大批bao'lei还是因为杠杆远高于往年，且融资渠道切断所致。这表面上是黑天鹅，实际上是灰犀牛。

之所以对新城有信心，就是上述两点**，展开补充如下：新城一直在做对的事，之前一直是赚钱中，没做文旅，没做酒店，没做公寓，没拍电影……这也就意味着他没有窟窿，也意味着管理层靠谱；

他的所有利润都投在吾悦，且全部是赚钱的吾悦，资产质量很好。这不仅可以抵押融资（当时是全信用，但一旦开启了大规模抵押，那最终信用借款一定会置换成全抵押，因为所有借款人都希望自己的条件不吃亏。），且随着开业的广场越来越多，租金收入能承担更多的利息支出。

而新城的负债和投资性房产比例尚属合理。哪怕资金链断裂，新城因为有大批优质资产，清算价值也超过当时的市值。

新城被病垢的三四线土储其实并没有那么不堪，首先非长三角的三四线土储占比只有1/3左右；其次，这些土储一半有吾悦广场配套，都是当地购房首选，慢一点，但不会烂；还有这些问题土储地价便宜，极端损失就是土地款全赔300亿左右，新城也勉强能承受；最后，吾悦配套的室外商铺利润可观，比住宅更低的成本，销售价格大多数在1-3万；且紧急时可打包变现（商业地产包销产业链非常成熟）。

（图为南京建邺吾悦）

虽有上述信心，但随着局势的日益严峻，新城的资金链也越来越紧张，一路下跌中，不敢怠慢，时刻关注着销售和还债状况。这一路也靠股友一路陪跑，交流数据，抱团取暖。

随着寒冬越来越冷，原来最铁的b转a群也解散了，群友陆续抛弃了新城，非常感谢热心球友@稳稳的80、@彩红加菲猫 等球友依旧坚守，积极组群分享。

啪啪啪，一路计算机下来，新城销售越来越少，股价越来越低，但始终市值低于预期合理公司价值，所以一直没卖。

我的逻辑是，只要不爆雷，穿越周期后，新城吾悦广场的增长数量，因为现金流归正以及竞争者减少，还是会慢慢恢复到合理水平的。而新城会是最后爆雷的一个，哪怕爆雷那也是资金链周转问题，新城破产清算价值也超过当时市值，风险可以承受。最终新城的价值因吾悦而估，住开业务只是锦上添花。现在住开业务的拖累有底线，和一次性的，可能会因此短期少了几十座吾悦广场，但长期看，市场依旧在，被耽误的吾悦迟几年还是可以开出来的，长期最终的广场数并没有影响。

也有投资者顾虑，住宅市场从此再无机会，同时双轮驱动失效后投资吾悦会成鸡肋。

我认为房产当下还在周期中，迟早会复苏，规模可能会缩一点，盈利模式会变化，但市场一定会存在，存活者一定可以吃到超额利润，而新城一定可以适应变化，运用新的模式排在头部房企之列（公司交流中明确表示不会放弃住开业务）。届时，住开规模和收益可能会比历史新高少一点，但会更稳更健康。

当下的不拿地，让新城活下来，就像熊的冬眠。不能因为冬天熊的龟缩而断定这熊废了，春暖花开时，熊依旧是王者。（冷知识，大多数熊崽都在冬眠中出生。）

最后，哪怕住开永久不灵了，吾悦依旧会找到各种途径来发展，比如但不限于refits，引入资本，轻资产，靠自由现金流配合低利率的融资……

坚持持有新城的日子艰难，但看清了企业的长期结局，知道现在只是一个周期，未来远不止现在的价格，就不需要坚持了，变成轻松持有了。

当然我很幸运，及时筹到资金还了融资；同时港股的巨幅波动送来了$新城发展(01030)$ 和新城控股互换的套利空间。两者缺其一，现在都惨不忍睹。

22年港股极限颓势，新城发展跌至1.2元，和此时的新城控股相比明显更便宜。我在此之前看到两者巨大套利空间，把控股全部换成了发展。（欢迎参阅：如何在下跌中依旧赚钱，回头再详细重写一篇操作思路，不是猜测哪个市场更容易涨，而是纯粹利用市场的波动，用天平称。）

果然，11月初港股强势反弹，发展涨到了4.2元，涨幅250%，而同期控股只涨了92%。后续我在3.6元左右陆续卖了发展，换回23元的控股。（分多批，平均会比这个价差略差）

去年，随着发展再次深跌，又把控股换回发展。上个月，换了30%发展回控股，目前比例群70%发展、30%控股。这无风险套利让我的新城股数增加了160%达到2.6倍。这才让我5年持有新城，勉强有10%+的收益。

坚守新城的过程中，多谢很多朋友的担心和关心，如今终于穿越最艰难的时期，上岸在即。看上去，显得云淡风轻，背后是对几个常识的坚信。

1、相信股价围绕着公司价值波动，最终会体现价值

2、三四线商业广场是值得投资的好生意（已通过长期实地考察验证）

3、中国虽然面临诸多挑战，但实力日益强大，不是美丽国压制就能阻挡的。

4、房地产需求还未被满足，目前只是周期底部。是周期就迟早有复苏那一天

感谢大理的阳光陪我度过了新城的漫漫长夜，明天去参加新城股东大会，会后写见闻，并且说说当下对于新城的投资看法，欢迎关注。

股东大会有啥问题要问？请评论区留言哦

$万科A(SZ000002)$