美食地图广州篇：园林酒家系列 | 泮溪酒家
老字号的泮溪酒家，与北园酒家和南园酒家并称广州的三大园林酒家之一，是当地人最爱推荐的一家喝早茶的酒家，旁边紧挨着有秀丽景色的荔湾湖公园。走进酒家，你可能会晃神，错以为不小心踏入了古时岭南人家的别院。粉墙黛瓦、翘角飞檐、小桥流水，赏着美景喝着早茶吃着茶点，眼里是旖旎的风光，嘴里是满满的传统味道，真是人间一大惬意。哦，对了，这里还是真人秀节目《极限挑战》的拍摄地，小猪罗志祥和张艺兴都来过这里哦！
投资者说：日本沉没与美国次贷危机：房地产崩盘带来的地动山摇
分析之前，上个美图压压惊。
一、1974年的日本房地产泡沫
调整幅度小，恢复力强，因为
1、1970年日本城镇化率72%，仍有一定空间；
2、日本经济在1968-1978年发生增速换档，但仍然保持3.5%的中速增长；
3、日本20-50岁置业人口在1975年接近峰值并开始增速放缓，但并没有直线下降，而是1975-1996年间保持高位。
4、日本1969-1972年大量投放货币，M2增速高达20-30%，1973年开始采用中性偏紧的货币政策导致泡沫破灭。
二、1991年的日本房地产泡沫
调整幅度大，持续时间长，因为
1、1990年城镇化率已经高达77.4%
2、日本经济在1991年之后只有1%左右的增长
3、老龄化严重，人口抚养比大幅上升，1996年之后，20-50岁适龄购房人口快速下降
4、1991年日本经济破灭过程
（1）20世纪80年代，日本空前繁荣，外汇储备占全世界的50%
（2）1980年之前，石油危机叠加美国国内通货膨胀，美国实施紧缩货币，利率提高到20%，美元大幅升值，1979-1984，美元升值60%，结果导致美国大幅的贸易逆差。
（3）1985年，《广场协议》签订，约定5国联手，让美元贬值，接下来日元三年间升值了86.1%。
（4）担心日元升值的对经济影响，日本政府制定提升内需的经济扩张政策，并实施宽松货币政策。1986年到1987年，日本利率从5%降低到2.5%，世界最低。而宽松的货币政策导致1985-1990年，M2增速从8%提高到12%。
（5）低利率+货币超发，大量资金流入股市和地产，而由于日元升值，国际热钱涌入，泡沫吹大。
（6）1989年开始5此加息，利率从2.5%升高到1990年的6%；并严格管制房地产贷款和土地交易，从而刺破泡沫，1990年1月12日，日本股市暴跌70%，陷入20年熊市。
（7）1992年日本出台“地价税”，所囤土地纷纷抛售，日本房地产进入“供大于求”的冰河时代。
（8）地产暴跌引发大量不动产及关联企业破产，进而以土地投机为主角的非银金融破产，为这些非银金融提供资金的银行也拥有了巨额的不良债券，数年后，几家大银行相继倒闭。
日本陷入失去的二十年。
三、美国2008次贷危机
1、2001年网络泡沫破灭，小布什政府推出“居者有其屋”计划，刺激房地产。但富裕阶层基本需求饱和，政府把注意力转向中低等收入人群。
2、2001年起，美联储连续13次降低利率，联邦基金利率从2001年的6.5%降低到了1%，政府立法要求金融机构向穷人发放贷款，如果拒绝发放，将以歧视的罪名进行罚款。
3、发放次级贷款主体是抵押贷款公司，为赚取手续费，推出“零首付”，“零文件”等方式，不查收入，不查资产，无需提供偿还能力证明。
4、但抵押贷款公司不能吸收公众存款，所以依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金问题。所以住房抵押贷款MBS被大量证券化，到2007年的时候，与次贷有关的金融产品总额高达8万亿美元，是抵押贷款规模的5倍。
5、在所有这些政策的刺激下，房地产占GDP比重从2001年的15.9%上升到2006年的19.7%，房价指数飙至历史最高。
6、2004年，在经济略有复苏后，美联储2年内将联邦基金利率从1%调高到2006年的5.25%。还款压力剧增，从而刺破房地产泡沫。
7、2007-2008年次贷危机全面爆发，形成“百年一遇”的国际金融危机。
看上去，在住房方面，美国也同样是有政府干预的手段，并不完全是纯粹的市场行为，其次，而且美国贷款对象的“零首付”和偿还能力状况使房贷风险加大，而金融衍生产品使得原本就已经加了杠杆的次贷产品又进一步不断升级加杠杆，才导致破灭后影响巨大。
上述文章来自：日本1974、1991地产泡沫和美国次贷——《房地产周期》读书笔记2
作者：xdove
链接：网页链接
来源：雪球
四、中美日三国房地产所处环境比较图：
对中国房地产目前所处的阶段不下结论，各位看官自行判断。
但是，
“日本1989-1991年房地产崩盘、美国2008年次贷危机的特征就是：崩盘前房地产暴涨，脱离了基本面，之后暴跌，对经济带来非常严重的伤害，各行各业都无法独善其身。
反过来看长周期，美国战后房地产一直是慢牛行情，在08年暴涨前温和上涨了50年，虽然收益率比权益类低，但依然跑赢的通胀。
结论是：所有资产类别，背后都是基本面的因素在起作用，或长或短，总会回归。目前的房价估值即便在高位，通过城市化需求、经济增长、收入增长，来软着陆消化高估值，也比暴涨暴跌突然猝死好太多。”
THE END.