日本1974年和1991年泡沫旗鼓相当，那么为什么1991年是大拐点呢？
一、1974年的日本房地产泡沫
调整幅度小，恢复力强，因为
1、1970年日本城镇化率72%，仍有一定空间；
2、日本经济在1968-1978年发生增速换档，但仍然保持3.5%的中速增长；
3、日本20-50岁置业人口在1975年接近峰值并开始增速放缓，但并没有直线下降，而是1975-1996年间保持高位。
4、日本1969-1972年大量投放货币，M2增速高达20-30%，1973年开始采用中性偏紧的货币政策导致泡沫破灭。
二、1991年的日本房地产泡沫
调整幅度大，持续时间长，因为
1、1990年城镇化率已经高达77.4%
2、日本经济在1991年之后只有1%左右的增长
3、老龄化严重，人口抚养比大幅上升，1996年之后，20-50岁适龄购房人口快速下降
4、1991年日本经济破灭过程
（1）20世纪80年代，日本空前繁荣，外汇储备占全世界的50%
（2）1980年之前，石油危机叠加美国国内通货膨胀，美国实施紧缩货币，利率提高到20%，美元大幅升值，1979-1984，美元升值60%，结果导致美国大幅的贸易逆差。
（3）1985年，《广场协议》签订，约定5国联手，让美元贬值，接下来日元三年间升值了86.1%。
（4）担心日元升值的对经济影响，日本政府制定提升内需的经济扩张政策，并实施宽松货币政策。1986年到1987年，日本利率从5%降低到2.5%，世界最低。而宽松的货币政策导致1985-1990年，M2增速从8%提高到12%。
（5）低利率+货币超发，大量资金流入股市和地产，而由于日元升值，国际热钱涌入，泡沫吹大。
（6）1989年开始5此加息，利率从2.5%升高到1990年的6%；并严格管制房地产贷款和土地交易，从而刺破泡沫，1990年1月12日，日本股市暴跌70%，陷入20年熊市。
（7）1992年日本出台“地价税”，所囤土地纷纷抛售，日本房地产进入“供大于求”的冰河时代。
（8）地产暴跌引发大量不动产及关联企业破产，进而以土地投机为主角的非银金融破产，为这些非银金融提供资金的银行也拥有了巨额的不良债券，数年后，几家大银行相继倒闭。
日本陷入失去的二十年。
1985年《广场协议签订》，日元升值，应对经济冲击，采用宽松的货币政策，1986-1989年，连续5次降息至2.5%，货币供应连续4年超过2位数，同时扩大内需；
三、中国目前的房地产及经济状况
1、户籍人口城镇化率42%，流动人口合计城镇化率58%；
2、中国经济依然保持6-7%的增速；
3、20-50岁购房人口2013达到顶峰，但中国人口2030年才达到顶峰；
所以，担心中国像日本那样陷入失去的二十年有点过早了，中国目前的发展阶段依然会支持经济持续向前发展。
四、美国2008次贷危机
1、2001年网络泡沫破灭，小布什政府推出“居者有其屋”计划，刺激房地产。但富裕阶层基本需求饱和，政府把注意力转向中低等收入人群。
2、2001年起，美联储连续13次降低利率，联邦基金利率从2001年的6.5%降低到了1%，政府立法要求金融机构向穷人发放贷款，如果拒绝发放，将以歧视的罪名进行罚款。
3、发放次级贷款主体是抵押贷款公司，为赚取手续费，推出“零首付”，“零文件”等方式，不查收入，不查资产，无需提供偿还能力证明。
4、但抵押贷款公司不能吸收公众存款，所以依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金问题。所以住房抵押贷款MBS被大量证券化，到2007年的时候，与次贷有关的金融产品总额高达8万亿美元，是抵押贷款规模的5倍。
5、在所有这些政策的刺激下，房地产占GDP比重从2001年的15.9%上升到2006年的19.7%，房价指数飙至历史最高。
6、2004年，在经济略有复苏后，美联储2年内将联邦基金利率从1%调高到2006年的5.25%。还款压力剧增，从而刺破房地产泡沫。
7、2007-2008年次贷危机全面爆发，形成“百年一遇”的国际金融危机。
看上去，在住房方面，美国也同样是有政府干预的手段，并不完全是纯粹的市场行为，其次，而且美国贷款对象的“零首付”和偿还能力状况使房贷风险加大，而金融衍生产品使得原本就已经加了杠杆的次贷产品又进一步不断升级加杠杆，才导致破灭后影响巨大。
对比美国，中国目前的现状是首套房至少20%首付，甚者国家在收紧住房抵押贷款后，很多开发商优先全款买房，二套房最低首付要求50%，很多地方甚至提高到了60-70%，而且所有贷款直接从银行贷出，没有资产证券化等一系列衍生的金融产品。所以，整体的居民杠杆是远低于美国的。