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做个数学题
上海，10万一平米，100平米，租金1.5万一个月，年收入18万，收益率1.8%，考虑空房，中介费，考虑装修折旧，一年也就10万块。
假设未来房价每年涨5%，10年后房单价价16.3万，房租100万，合计赚730万（全款），也就是说全款每年复合收益率5.35%
如果60%贷款按揭，10年差不多付掉360万利息（将交易费用，收房时间都打入利息成本按照5%月息，6%年息计算），纯利370万，（假设只还利息不还本金，如果你说还按揭了利息会下降，那么准备还款资金就要计算成本）
如果400万首付去投资，10年要赚到370万，每年年化复合收益差不多只有6.6%
如果每年房价涨8%，10年后房价21.58万每平米
全款赚1250万 年化8.27%，首付400万赚990万，年化9.6%
如果房价每年涨10%，10年后房价25.93万每平米
全款赚1690万 年化10.7% 首付400万赚1330万，年化收益12.7%
这里有三个讨论点，
第一房租有没有涨的空间
第二房价10年内大概能不能涨到20万一个平方
第三10年内房产税有没有出台可能
如果政府说了算，世界上就没有硬着陆，也没有经济危机，更不会股市崩溃。自古以来，没有一个政府愿意自己国家的经济崩溃，那么这个世界上的经济崩溃就没有了吗？
其他都还好，被赶出来这个，我也觉得是加戏。前段时间，有个人要租房，我热情服务，怕不租啊，空几个月就知道了。刚工作时候也租过房，房东都是和颜悦色啊，除非你只住房不交房租， 吃霸王餐吗？
你的问题都问在点子上了。
以前炒房赚钱，最大看点是房价涨幅远大于贷款利率，相当于三倍杠杆，如果未来房价涨幅只能接近贷款利率，那么投资收益率会大打折扣。
房租收益率其实挺低，全国都低，这个跟当地大家收入水平相关，经济增速放缓，租金增长速度会跟着放缓。
房产税感觉不是出台的时候，就从上面两点来看，目前全国大部分地方投资房地产预期收益率已经不高了，再增税冲击会很大。
未来投资房地产，选址比什么都重要
1000万以上的房子，在上海只占5%，中环内也有大把600万上下的房子可以苟着……不过现在大家普遍认为，10万一平的房子涨到20万比6万涨到12万的可能性更大
数学题早就有人出了，这就跟高估值股票一样，社会整体是没有预见能力的，只是根据过去房价上涨来做决定。只有来一场房地产危机，才能教育散户，可是zf会允许硬着陆吗？
全国干到十万元每平方米，我们在桥洞里抢铺位
还不如买水电股，股利4%左右！
最好房子再快速涨个两三倍，省得操心，让够不着的死心，让有的人安心，疯掉一把教大家做人，可能反而消停了，现在这样很像就是搂着真有需求的打，比较烦人
有一个问题，不，是两个问题，1、房子是1981年的日本，还是1991年的日本？2、股票投资能力如何，所谓的买股分红付房租，能力不够本金都弄没了。3、房租与买房不能等同，房租是消费，买房即是消费又是投资。一二本质是一个问题，投资的判断能力。所以，这类假设是没有意义的。 讨论很容易掉沟里，08年所谓的奥运效益，租房比，这类纸媒讨论，都是大咖站台，热衷的总体上都掉进坑里了，思考这两个问题很容易高估自己的能力判断，反而是什么都不懂不关注这些的，根据自身情况，随大流，碰上了时代红利。
看看香港，房租还有涨的空间。房价就不好说了，影响因素太多了。
一般百姓买股票投资10年，最少遇到两次腰斩。