房产数学题

做个数学题
上海，10万一平米，100平米，租金1.5万一个月，年收入18万，收益率1.8%，考虑空房，中介费，考虑装修折旧，一年也就10万块。

假设未来房价每年涨5%，10年后房单价价16.3万，房租100万，合计赚730万（全款），也就是说全款每年复合收益率5.35%
如果60%贷款按揭，10年差不多付掉360万利息（将交易费用，收房时间都打入利息成本按照5%月息，6%年息计算），纯利370万，（假设只还利息不还本金，如果你说还按揭了利息会下降，那么准备还款资金就要计算成本）
如果400万首付去投资，10年要赚到370万，每年年化复合收益差不多只有6.6%

如果每年房价涨8%，10年后房价21.58万每平米  
全款赚1250万 年化8.27%，首付400万赚990万，年化9.6%

如果房价每年涨10%，10年后房价25.93万每平米  
全款赚1690万  年化10.7%   首付400万赚1330万，年化收益12.7%

这里有三个讨论点，
第一房租有没有涨的空间
第二房价10年内大概能不能涨到20万一个平方
第三10年内房产税有没有出台可能