简单聊下房企研究几个基本要素。
要研究好一家上市房企，需要宏观和微观两个方向的要素。
宏观方向不同时期标准不一样，进入2019这个节点我个人认为宏观比较重要的如下
1，拿地能力（有能力拿到低价地的房企永远占优，国资房企头部房企具有这方面优势）
2，融资成本，房企始终是要靠金融杠杠做开发，综合融资成本非常重要
3，储备质量，现阶段土储充分且主要布局在一二线的受益
微观方向其实就是多花时间多花心思
1，财务报表，看回款率，现金流，负债表
2，尽量每一个项目去跟踪，尽量记录每一个项目权益比例，楼面价，总投资额，销售均价，交房时间表
3，历史分红率，信息披露透明度，高管人品。
上市公司的每个项目都去跟踪，的确是需要很大的工作量，如果是恒大碧桂园这样的体量，以个人的能力也几乎是不太可能的，目前我也局限于一些小体量房企，比如华发股份，华侨城（华侨城利润体量大，但是项目数量不大），首开股份。
这两天新研究的金地集团，其实粗看挺美的，融资成本几乎是房企里数一数二的低，分红稳健，股权结构好，当前估值不论市盈率还是市净率在地产板块横向对比都很低，土储绝大部分在一二线。
但是具体到微观研究时，看到上海祝桥地王项目当前售价亏损，天津双峰道近50亿地王接近6万楼面价，而南开区也好和平区也好，新房售价超过6万的都渺渺无几，又大概率是一个亏损较大的项目，其余杭州萧山地王超低毛利率，东莞，温州，南京也有不少项目按拿地楼面价和目前售价比，毛利很低。而金地过去两年分别35%，42%的毛利率，未来肯定不可持续，也许2019结算高峰一过，金地就会面临增收不增利的尴尬局面。
后续还需持续跟踪，如果2019年后面的拿地偏理性，没有高价地王，而价格还合适，适当的时机可以考虑。就这样吧
$华侨城A(SZ000069)$ $华发股份(SH600325)$ $金地集团(SH600383)$