地产，下一个煤炭

附上一张图，简单就解释了中国地产现状：一线供给还不够，低线过剩。作为对比发达国家户套比一般在1-1.1，并且长期是上升趋势。

一线二线：房价跌的是金融属性，是经济压力，也是现在最喜欢说的租售比。当一国的消费、未来预期受到压力的时候，地产价格自然会下跌挤泡沫，未来经济回暖房价自然上涨，租售比重要性随之降低，因为它会升值。日本为什么房价爆了？因为它GDP也炸了，2000年前直接负增长，后面经济也恢复很慢。近期有所恢复东京房价立马上涨。至于租售比到底多少合适，都知道租售比倒数是估值，那么A股的估值和海外比如何...卖方股票的拍估值的离谱已经说明，不存在人为给定估值，任何估值水平都是市场交易出来的，只能事后诸葛亮。

三四线：房价跌的是供给过剩，即使经济回暖房价也无法反弹，这里你可以用上老龄化的概念。

从投资角度，2016-19年拿地排名前五的常有万科、恒大、融创、碧桂园，而2023年前五的名单：保利、中海、华润、建发、绿城。对房企来说，可投资范围缩圈，但是竞争对手也在缩圈，谁在下行期拥有较多的核心地块，25年开始的上行期将有最大受益，因为我们的核心判断是一二线房价一定会企稳回升。

房企这一轮的供给侧改革，等到起飞又是复刻煤炭的故事，吹水的逻辑已经想好了：住房需求永存，资金壁垒高，格局改善，分红率高，首推央国企和民企龙头。$越秀地产(00123)$ $绿城中国(03900)$ $保利发展(SH600048)$