物业服务强势了这么久了，十倍股越来越多，连大佬张磊都认错了，还有人在酸物业服务，以为资金都是傻子。有一句话叫做“你可以在所有时间里欺骗一部分人，也可以在一段时间里欺骗所有人，但是你不可能在所有时间里欺骗所有的人。”
站在这个时间点，关于物业服务行业我认为这个行业还需要更加乐观，不能简单看股价涨很多以及大家过去对于物业的偏见就觉得风险很大。机会虽然越来越少，但还是有绿城服务这样5年3倍，滨江服务5年7倍这样的标的，而且还有一些新上市的公司，如金科服务200亿IPO，融创物业700亿IPO，看长2年有2倍空间，空间确实在收窄。但是行业本身的前景是没有问题的。
核心问题在于大家质疑如果不依靠增值服务的话，基础物业服务没有长期盈利的可能，而增值服务目前除精装修（须有有初始禀赋）之外，还看不到成熟的商业模式。
1）物业不会出现教育行业那样的政策风险。因为物业是业主交钱自己管自己的行业，降低了政府的财政压力，还能解决就业问题（比如退伍军人等），这个是政策要鼓励的，甚至一些物业公司还可以参与到城市公共管理。很多街道办也把物业公司当作自己的治理的抓手，这一次疫情期间体现得非常明显。5月1日北京紧锣密鼓地推出新的物业管理条例，鼓励物业公司涨价（之前涨价要成立业委会，需要业委会同意才可以，现在社区居委会决定，不需要业委会同意，街道层面背书帮忙涨价）。
2）物业服务行业过去被错误定价。2010年已经放开了物业管理费，调价比较少，因为过去物业公司亏钱，地产公司也不会撤场，物业是一个成本中心。现在还是处于这样的一个阶段，但是随着物业公司的上市以后，有独立考核的机制，亏损盘会撤场，现在阶段虽然也没怎么涨价，但是考核更加精细化成本控制好以及非业主增值服务支持，导致还是能赚钱。
3）纯市场化运作能盈利是有跑通的案例的。完全市场化运作的绿城服务，没有利益输送的情况下，还是能够盈利，绿城是到期的盘都要求涨价，不然就要推出，绿城每年都有1000万平的面积退出。行业提价难的核心不是政策不允许，主要是产品溢价不够以及公司层面没有动机。现在这个因素都得到了解决，政策风险是没有的，未来物业公司比拼的就是精细化运营能力，基础物业服务依靠科技将本依靠品质提效，增值服务这个需要更强的管理能力，目前有规模效应的是精装修，其他的还在逐渐努力中。光基础服务龙湖物业测算认为可以做i到15%的毛利，10%的净利率，不会如大家所言的那样长期亏损。因为提价和降本的路径全部打开了，就看运营到什么程度。物业本质上是一个服务业，是一个需要被市场化的行业，是需求没有得到满足的行业，从商业本质上看，服务业就是应该会持续盈利的行业，之前是没有被正确定价，不是行业不能盈利。
高瓴资本的张磊之前也很diss物业服务行业，现在完全改变了认知，加大投资，不仅仅是看到物业股涨了，而是这个行业确实是过去被错误定价了，不是行业不行。且涉及到对于业主和房子的管理，涉及到公共管理，物业公司是很有价值的公司，还有科技的应有，比如万科的智慧化系统，他们内部评估，使用前和使用后可以裁掉四分之三的人员。今后的物业公司运营半径可以非常长且随着市场化运作，能跑出来有长期价值的服务公司来。商业模式是支持的，只不过之前还不够重视。物业服务本质上也需要消费升级，是经济发展的产物。